Kat Malikleri Genel Kurulunda vekalet ile temsil hakkında

2 blok halinde 36 daireden oluşan bir apartmanda oturmaktayız.Kat Malikleri toplantısı hakkında 1-2 sorum olacak.
Sorularım :
1. Kat Malikleri Olağan Toplantısında asil olan bir şahış kendisi dışında kaç vekalet kullanabilir ?
2. Kat malikinin yerine vekalet olmadan eşi oy kullanabilirmi ?
3. Toplantıya vekaleten katılan bir şahış birden fazla vekalet kullanma hakkında sahip mi ?
4. Toplantıya vekaleten katılan bir şahış 3-4 vekalet ile toplantıya katılıp oy kullanabilir mi ?

Sorularıma cevap verebilirseniz sevinirim. Saygılarımla.

Alıntı:

---

CaptainBB rumuzlu üyeden alıntı

2 blok halinde 36 daireden oluşan bir apartmanda oturmaktayız.Kat Malikleri toplantısı hakkında 1-2 sorum olacak.
Sorularım :
1. Kat Malikleri Olağan Toplantısında asil olan bir şahış kendisi dışında kaç vekalet kullanabilir ?
2. Kat malikinin yerine vekalet olmadan eşi oy kullanabilirmi ?
3. Toplantıya vekaleten katılan bir şahış birden fazla vekalet kullanma hakkında sahip mi ?
4. Toplantıya vekaleten katılan bir şahış 3-4 vekalet ile toplantıya katılıp oy kullanabilir mi ?

Sorularıma cevap verebilirseniz sevinirim. Saygılarımla.

---

1.Toplantıya katılanların 1/3 ünden fazla oy kullanamaz.
2.Bence kullanır. (Çünkü yeni kanunlara göre evli kişiler eşinden habersiz evlerrini satamayacaklar diye basında haberler çıkmıştı. Ama yinede tam bilmiyorum.)
3.Birinci madde geçerlidir.
4.Birinci madde geçerlidir.

Arkadaşım sorularını acemice cevapladım idare et. Başarılar.

yeni kat mülkiyeti kanunun dan;
"Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. (md:16)"

Bu ve benzeri sorularınız olduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu'nu açıp bakmalısınız.
Aşağıdaki linkteki ilk mesajda eski KMK, ikinci ve üçüncü mesajda Kasım 2007'de yapılan değişiklikler yazıyor.
https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935

Kasım 2007'den önce kat maliklerinin üçte birini bir kat maliki temsil edebiliyorken şimdi yüzde beş veya 40 malikten az ise 2 vekalet kullanabilir.

Yeni kat mülkiyeti kanununa göre bir kişi, iki kişiye vekalet edebilir.

Eşe vekalet gerekip gerekmediği ile ilgili kanun da herhangi bir bilgi göremedim bununla ilgili herhangi bir madde var mı?

Toplantıya katılmışsa sonra dan işletme projesine vekaletsiz itiraz edebilir mi ve bu konu ile ilgili sulh hukuk mahkemesine başvurabilir mi?

1. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
2. Maliki kendisi dışında herkes için vekalet kullanılır. Bunlar birinci dereceden akraba bile olsalar.
3. Vekaletle oya katılan, başka bir vekaleti kullanamaz.
4. Üçüncü soru cevabı ile aynı.

1. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
2. Birinci dereceden akraba bile olsalar vekalet kullanılır.
3. Vekaletle oya katılan, başka bir vekaleti kullanamaz.
4. Üçüncü soru cevabı ile aynı.

Merhabalar herkese öncelikle,
sanırım bu cevaplarda biraz eksiklik var kanunda bununla ilgili olarak 2007.10272 dosya numaralı yargıtay kararında vekalet ile ilgili herhangi kısıtlayıcı bir sekil sartına baglıdeğildir..Vekalet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındıgında bir bağımsız bölüm malikini vekaleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekaleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacagı ileri sürülemez.Ancak o vekalet edilen kişi yazılı bir itirazda bulunursa yani izinsiz durum ortaya çıktığında problem ve yanlışlık var demektir ama bu durum oylama için gereken yeter sayıyı azaltmayacaksa ilgili karar kabul edilir.
Benim konuyla ilgili net olamadığım iki sorum olucak.
1- Bir kişi toplantıya katılanların 1/3 ünden fazlasını mı kullanamayacak yoksa tüm daire sayısının 1/3 nü mü?
2- Bir malik bir daire sahibiyse bir kişiye mi vekalet edebilir yoksa gene 1/3 oran mı aranır?
Cevaplarınız için teşekkür ederim.

1/3 oranının bu konuyla ilgisi yok. Sorularınız cevabı da yazdıklarımın içerisinde mevcut. Lütfen daha dikkatli okuyun. Ayrıca, 634 sayılı KMK ' yı da dikkatlice incelerseniz, daha detaylı bilgiler öğrenebilirsiniz.

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2007/10272,K. 2007/10513,T. 3.12.2007
• KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI ( Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Bakımından Yarısından Fazlası İle Toplandığı )
• VEKÂLET SÖZLEŞMESİ ( Şekil Şartına Bağlı Olmadığından Kat Malikini Temsil Eden Vekilin Yazılı Vekâleti Olmadığından Bahisle Karar Yeter Sayısı Bulunmadığı İddiası İle Kurul Kararının İptal Edilemeyeceği )
• KAT MALİKLERİ KURULUNUN OLAĞANÜSTÜ TOPLANMASI ( Önemli Sebebin Çıkması Halinde Yöneticinin Denetçinin Veya Kat Maliklerinden Üçte Birinin İstemi Üzerine Her Zaman Toplanabilmesi )
• KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ İPTALİ TALEBİ ( Kat Malikini Temsil Eden Vekilin Yazılı Vekâleti Bulunmadığı İddiası İle Karar Yeter Sayısı Hesabına Katılamayacağının İleri Sürülemeyeceği )
• KAT MALİKLERİ TOPLANTISINA TEMSİL YOLUYLA KATILAN KAT MALİKLERİ ( Maliki Vekâleten Temsil Ettiğini Bildiren Başka Bir Kat Malikinin Veya Kişinin Toplantıya Kabul Edileceği - Yazılı Vekâleti Olmadığından İptalinin Talep Edilmeyeceği )
634/m. 29, 31, 32, 33
ÖZET: Davacı kat malikleri kurulu tarafından yapılan olağanüstü toplantı ile bu toplantıda alınan kararın iptalini istemiştir. Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır. Ancak önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Davaya dâhil edilen tüm maliklerden hiç birinin iptali istenen toplantıya vekillerinin kendi rızaları dışında katıldıklarına dair herhangi bir itirazda bulunmamışlardır. Vekâlet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Vekâlet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındığında bir bağımsız bölüm malikini vekâleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekâleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacağı ileri sürülemez. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini, ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun. Somut olayda, dava konusu ana taşınmazın toplantısına maliklerin 2/3'ü katılmış ve katılanların arsa payları da 78/120'ye ulaşmıştır. Bu nedenle, kat malikleri kurulu toplantısı ile bu toplantıda alınan kararların iptaline ilişkin talebin reddi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde, 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısının ve alınan kararların iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili Av. tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde dava konusu ana taşınmazın 02.11.2003 günü kat malikleri kurulu tarafından yapılan olağanüstü toplantı ile bu toplantıda alınan kararın iptalini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulü yolunda hüküm kurulmuştur.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 30. maddesinde kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanması öngörülmüştür. Öte yandan, aynı Yasanın 29. maddesinin ikinci fıkrasında önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği belirtilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden 15 bağımsız bölümden oluşan kat mülkiyetli ana taşınmazın 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısına 5, 8, 9, 10 numaralı bağımsız bölümlerin malikleri, 3, 4, 12, 13, 14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin ise malikleri veya mirasçılarının vekillerinin toplantıya katıldığı, 3, 4 ve 14 numaralı bağımsız bölümlerin mirasçıları, diğerlerinin ise maliklerinin davaya dâhil edildiği, yargılama sırasında davaya dâhil edilen tüm maliklerden hiç birinin iptali istenen toplantıya vekillerinin kendi rızaları dışında katıldıklarına dair herhangi bir itirazda ve istemde bulunmadıkları anlaşılmaktadır.

Borçlar Yasasının hükümlerine göre vekâlet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sözleşmenin resmi ya da yazılı olması zorunluluğu yoktur. Vekâlet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındığında bir bağımsız bölüm malikini vekâleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekâleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacağı ileri sürülemez. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini, ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun. Somut olayda, dava konusu ana taşınmazın 02.11.2003 günlü toplantısına 15 bağımsız bölüm malikinden 10'u katılmış ve katılanların arsa payları da 78/120'ye ulaşmıştır.

Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak usulüne uygun şekilde yapıldığı anlaşılan 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısı ile bu toplantıda alınan kararların iptaline ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.12.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/5055,K. 2003/5917,T. 4.7.2003
• KAT MALİKLERİ KURULU ( Vekil Sıfatıyla Katılanlar - İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı )
• VEKÂLETNAME ( Kat Malikleri Kuruluna Vekil Sıfatıyla Katılanlar - İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Vekil Sıfatıyla Katılanların İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı - Reddi Gereği ) 634/m. 31, 32 818/m. 386, 387
ÖZET: Kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. İptali istenen kararın alındığı toplantıya kat maliklerinden dördü doğrudan beşi de vekil aracılığıyla katılmıştır. Vekâletnamelerde vekilin kat malikleri adına toplantılara katılabileceği onun adına ve oy kullanabileceği yazılıdır. Bu vekâletnameler herhangi bir şekil şartına tabi tutulmadığından noterden tasdikli olması gerekmez.

DAVA: Dava dilekçesinde 26.11.2001 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davada, kat malikleri kurulunun 26.11.2001 günlü kararının iptali istenilmiştir. Dosyadaki belge ve bilgilerden kat mülkiyetli ana taşınmazda 15 bağımsız bölümün 12 maliki bulunduğu, iptali istenen kararın alındığı 26.11.2001 günlü toplantıya kat maliklerinden dördünün doğrudan beşinin de vekil aracılığıyla katıldığı, kat maliklerince temsilcilerine verilen 16.9.2001 günlü vekâletnamelerde vekilin temsil ettiği kat maliki adına yapılacak tüm toplantılara katılabileceğinin ve onun adına oy kullanabileceğinin yazılı olduğu, Yargıtay uygulamalarına göre herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olan ve bu nedenle de noterden onaylanması zorunlu bulunmayan bu vekâletnamelerin davaya konu toplantı için de geçerli bulunduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 30. maddesinde, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanacağı ve oy çoğunluğuyla karar verileceği öngörülmektedir. Bu madde hükmü de göz önünde tutulduğunda dava konusu edilen toplantıya kat maliklerinden dokuzunun ( asaleten ya da vekâleten ) katıldığı, alınan karara sekizinin olumlu oy kullandıkları ve bunların arsa payı toplamının 7000/11287 olduğu, bu durumda anılan yasa maddesinde öngörülen toplantı ve karar yeter sayısının sağlandığı, diğer yandan alınan karara bağlanan hususların niteliği itibariyle de sayı ve arsa payı çoğunluğunun yeterli bulunduğu cihetle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulü ile kararın iptali yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 4.7.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Merhabalar...
1,3,4'üncü sorularınıza cevaben KMK'na göre 40 ve daha az sayıdan oluşan kat malikleri kurulunda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilmektetdir. vekalet alma şeklinde ise kanunen herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. ancak ileride oluşabilecek itirazların önüne geçilmesi amacıyla ispat durumları için yazılı olması önerilir.

ilgili kanun maddesi şu şekildedir.

Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

- - - Updated - - -

:)Merhabalar...
1,3,4'üncü sorularınıza cevaben KMK'na göre 40 ve daha az sayıdan oluşan kat malikleri kurulunda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilmektetdir. vekalet alma şeklinde ise kanunen herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. ancak ileride oluşabilecek itirazların önüne geçilmesi amacıyla ispat durumları için yazılı olması önerilir.

ilgili kanun maddesi şu şekildedir.

Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Arkadaşlar, ölü konuyu canlandırır gibi olacağım ama oy ve vekalet ile ilgili bu hükümler kat irtifakı sahipleri kurulu açısından da geçerli midir?

Sayin yetkili arkadaşlar, bilginize danışmak istediğim bir konu var. Şöyle ki; KMK madde 31 son fıkraya göre; bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. 66 daireli bir sitede oturuyorum ve yönetim planına göre bu oran yüzde 3. Sorum şu, KMKdaki yüzde 5lik oran bağlayıcı mıdır yoksa yönetim planında bu oran istenildiği gibi olabilir mi?

Yönetim planında kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler hükümsüzdür.

"Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir." emredici nitelikte bir hükümdür.

Yani yüzde beşten fazlası, ancak binada 40 daireden az olması halinde mümkün olacaktır.