Aidat borçlusu kat maliklerinin icra takibinde izlenecek yol

Sn.Hukukçu dostlar,

289 daireli oldukça büyük bir sitede kat malikiyim..evim kirada ve çok şükür aidat konusunda ödemelerini düzenli yapıyor..ancak bazı kötü niyetli kat malikleri ödemelerini aksatmış,eski dönem yöneticileri tahsilatta yeterince ısrarlı davranmamış ve özetle yaklaşık 100.000 TL alacak birikmiş..ödenmeyen paralar nedeniyle de yönetimler sağa sola borçlanmışlar ancak yönetimden alacaklı olanlar ısrarcı olmalı ki yeni yönetim bu borçları ödeyebilmek için ödemesini düzenli yapan kat maliklerinden avans adı altında bir para talep etmektedir.
Neden ödemeyenlerin üzerine gidilmediği sorulunca da konuyu avukatın takip ettiğini her bir alacak davası için keşif bedeli dahil yaklaşık 500 TL masraf gerektiğini bu masrafalrın davanın sonucunda borçludan alınabileceğini ancak davaların sonuçlanmasının 3 yılı bulabileceğini söylemektedirler..yani özetle ödenmeyen paralar için "siz ödeme yapın borçları kapatalım,avukata bir fon oluşturalım o da davaları takip etsin alacakları bu şekilde tahsil edebilelim" demektedirler..bu bana hiç de adil bir çözüm gibi görünmüyor.
Bu ödeme utanmazlarını ödemeye zorlayacak başka bir yaptırım şeklimiz olamaz mı?
Açılacak her dava anlatıldığı gibi bir masrafa mı tabidir? mesela topluca bir dava açılıp takibat,icra v.b. yapılamaz mı?

Hukuk bize paran yoksa alacağını da tahsil edemezsin mi demektedir?

Sevgili dostlar bilmem sitenin ve kat malikleri olarak bizlerin çaresizliğini yeterince aktarabildim mi?
Yardım ve önerilerinizi rica edeceğim

Saygılar,sevgiler.

Kimin ne kadar borcu olduğunu biliyorsanız siz de dava açabilirsiniz.(KMK 20.Mad.3 fıkra.)
Önce ilamsız icra takibi de yapabilirsiniz.İtiraz ederlerse icra takip davasını sulh hukuk Mahkemesine açarsınız.Herkezin kendine ait dava açacaksınız.Mahkeme masrafı 350 TL yi bulabilir.Toplu dava açılmaz.

Yönetici %51 oy ve arsa payı çoğunluğu (145) ile seçildiyse, kmk ya göre sadece aidat tahsil davaları açabilir vekil tutabilir.
Önceki yöneticiler görevlerini tam yapmamışlar.
Yönetim aidatını ödemeyen kat malikine en geç 1 ay içinde ikaz edip icra tahsil işlemlerini başlatmalıydı.
Tavizler çok verilirse, taviz isteyen kat malikleri çoğalır.
Site borçları birikir çoğalır.
Sorunlar büyür.
Önemli olan sorunları küçük iken çözmek.
Dönem sonu olağan kat malikleri toplantılarına katılıp finansal gelişmeleri her zaman sorgulayın.
Böylelikle olumsuzluklardan erken haberiniz olur.
Her blok kendi yönetim kurulunu oluşturmalı.
Blok yönetim kurullarda toplanıp SİTE yönetim kurulunu oluşturmalı.
Site yönetim kurulu yönetim isini kendimi yapacak yoksa disariya profesyonel bir şirkete sözleşme ile bu görevi verecek mi kararlaştırırlar.
Her kat maliki aidatını ödemeyen kat malikine bireysel dava açabilir.

Alıntı:

---

şahin41 rumuzlu üyeden alıntı

Kimin ne kadar borcu olduğunu biliyorsanız siz de dava açabilirsiniz.(KMK 20.Mad.3 fıkra.)
Önce ilamsız icra takibi de yapabilirsiniz.İtiraz ederlerse icra takip davasını sulh hukuk Mahkemesine açarsınız.Herkezin kendine ait dava açacaksınız.Mahkeme masrafı 350 TL yi bulabilir.Toplu dava açılmaz.

---

Sevgili kardeşim öncelikle hızlı yanıtınız için teşekkür ederim..site yönetiminin çalıştığı avukatın bilmemesi mümkün değil gibi gelmekle beraber konuyu biraz daha kat malikleri açısından anlaşılır hale getirmek için sormak istiyorum:
-İlamsız icra takibi tam olarak nedir ve masrafı yok mudur? (sadece borçluya borcunu hatırlatmaktan mı ibarettir)
-Sonuç almak açısından yeterli midir? (içerisinde icra kelimesi var direkt icra yolu mu açık demek bu)
-İtiraz edilmezse süreç nasıl işler?
-İtiraz edilirse mahkeme yolu kaçınılmaz gibi görülüyor..hiç olmazsa bu şekilde belki bazı utanmazlar korkup ödeme yapar ve mahkeme masrafları minimize edilebilir.

Yanıtınız için peşinen teşekkürlerimi iletiyorum,sevgiler.

- - - Updated - - -

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Yönetici %51 oy ve arsa payı çoğunluğu (145) ile seçildiyse, kmk ya göre sadece aidat tahsil davaları açabilir vekil tutabilir.
Önceki yöneticiler görevlerini tam yapmamışlar.
Yönetim aidatını ödemeyen kat malikine en geç 1 ay içinde ikaz edip icra tahsil işlemlerini başlatmalıydı.
Tavizler çok verilirse, taviz isteyen kat malikleri çoğalır.
Site borçları birikir çoğalır.
Sorunlar büyür.
Önemli olan sorunları küçük iken çözmek.
Dönem sonu olağan kat malikleri toplantılarına katılıp finansal gelişmeleri her zaman sorgulayın.
Böylelikle olumsuzluklardan erken haberiniz olur.
Her blok kendi yönetim kurulunu oluşturmalı.
Blok yönetim kurullarda toplanıp SİTE yönetim kurulunu oluşturmalı.
Site yönetim kurulu yönetim isini kendimi yapacak yoksa disariya profesyonel bir şirkete sözleşme ile bu görevi verecek mi kararlaştırırlar.
Her kat maliki aidatını ödemeyen kat malikine bireysel dava açabilir.

---

Son yönetim toplantısında çoğunluk vardı ve değişik kararlar oybirliği ile alındı ancak alınan kararlar arasında avans toplamak gibi bir karar olduğunu hatırlamıyorum..bu durumda site yönetimi kafasına göre "ben eski borçları ödemek için avans toplayacağım" gibi bir uygulama yasal dayanağı olan bir durum mudur?
zira bu tür keyfi uygulamalar yönetimlere sınırsız bir yaptırım gücü verir gibi duruyor..sonra ödeme yüssüzleri bu avansa da katılmayarak ve de üstelik avans toplamak hukuksuz ise ödememe konusunda yasal dayanak da bulmuş olmayacaklar mı?
Katkılarınız için peşinen teşekkürlerimi iletiyorum,sevgiler.

Alıntı:

---

feyizu rumuzlu üyeden alıntı

Sevgili kardeşim öncelikle hızlı yanıtınız için teşekkür ederim..site yönetiminin çalıştığı avukatın bilmemesi mümkün değil gibi gelmekle beraber konuyu biraz daha kat malikleri açısından anlaşılır hale getirmek için sormak istiyorum:
-İlamsız icra takibi tam olarak nedir ve masrafı yok mudur? (sadece borçluya borcunu hatırlatmaktan mı ibarettir)
-Sonuç almak açısından yeterli midir? (içerisinde icra kelimesi var direkt icra yolu mu açık demek bu)
-İtiraz edilmezse süreç nasıl işler?
-İtiraz edilirse mahkeme yolu kaçınılmaz gibi görülüyor..hiç olmazsa bu şekilde belki bazı utanmazlar korkup ödeme yapar ve mahkeme masrafları minimize edilebilir.

Yanıtınız için peşinen teşekkürlerimi iletiyorum,sevgiler.

- - - Updated - - -

Son yönetim toplantısında çoğunluk vardı ve değişik kararlar oybirliği ile alındı ancak alınan kararlar arasında avans toplamak gibi bir karar olduğunu hatırlamıyorum..bu durumda site yönetimi kafasına göre "ben eski borçları ödemek için avans toplayacağım" gibi bir uygulama yasal dayanağı olan bir durum mudur?
zira bu tür keyfi uygulamalar yönetimlere sınırsız bir yaptırım gücü verir gibi duruyor..sonra ödeme yüssüzleri bu avansa da katılmayarak ve de üstelik avans toplamak hukuksuz ise ödememe konusunda yasal dayanak da bulmuş olmayacaklar mı?
Katkılarınız için peşinen teşekkürlerimi iletiyorum,sevgiler.

---

1-Siz hangi malik ne kadar borçlu bilmediğiniz için, bu bilgileri bilen Yönetimin ilamsız icra işlemini başlatması gerekir.
2-Kat malikleri kurulunda alınmayan bir karara uymak zorunda değilsiniz.
Öncelik aidat yüzsüzlerinin borçlarını ödemesi.
Yönetim görevini yapsın yada görevi devretsin.

Sn.hakkaniyetli, size özelden bir mesaj göndermiştim, rica etsem bakabilir misiniz? Teşekkürler

İcra daireleri adliye binalarının içersinde olur.İlamsız icra çok tehlikelidir de aslında hiç bir delil göstermeden kişiyi borçlu çıkartabilirsiniz.Yedi gün içersinde icra dairesine gidip itiraz etmezseniz icra kesinleşir.Bir iyi yönüde hiç bir gerekçe göstermeden süresi içersinde borca itiraz ediyorum diye dilekçe verirseniz takip duruyor.İcraya verme İcra dairelerine bizzat giderek gerçekleşir.İcra dairesinden alınan maktu kağıdı doldurarak başlatabilirsiniz.Masrafı 50 TL gibi tutabilir.
Sonuç alma bakımından tek başına yeterli değil.İtiraz etme hakkı oluyor.Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesine icra takip davası açabilirsiniz.
İtiraz edilmezse icra kesinleşir.İcra ya giderek başlatma girişiminde bulunulur,Çalışansa maaşının dörtde birine el konur.Bankalara ,tapuya yazı yazılır,mal varlığı incelenir,arabası varsa bağlatılır, Bankadaki parasına ipotek konur.Bir şekilde tahsil edilir.
.

Sayın Hakkaniyetli;
"Yönetici %51 oy ve arsa payı çoğunluğu (145) ile seçildiyse, kmk ya göre sadece aidat tahsil davaları açabilir vekil tutabilir." demişsiniz bu durumun aksine;
Yönetici yıllık olağan toplantı dışında, olağan üstü toplantı kapsamında fakat olağan üstü toplantı esas ve usullerine uyulmadan ve %51 oy ve arsa payı oranı gözetilmeden seçildiyse durum ne olur?
1-Dava açabilirmi, hangilerini açabilir hangilerini açamaz?
2-Yönetimi bu şekilde devir alanlar olağan üstü toplantı koşullarına uymadığı için evrakta sahtecilikle suçlanabilirmi?
(forumda buna benzer bir konu vardı, olağan üstü toplantı usul ve esaslarına uyulmadan devir almışlar,)

Alıntı:

---

Flipper rumuzlu üyeden alıntı

Sayın Hakkaniyetli;
"Yönetici %51 oy ve arsa payı çoğunluğu (145) ile seçildiyse, kmk ya göre sadece aidat tahsil davaları açabilir vekil tutabilir." demişsiniz bu durumun aksine;
Yönetici yıllık olağan toplantı dışında, olağan üstü toplantı kapsamında fakat olağan üstü toplantı esas ve usullerine uyulmadan ve %51 oy ve arsa payı oranı gözetilmeden seçildiyse durum ne olur?
1-Dava açabilirmi, hangilerini açabilir hangilerini açamaz?
2-Yönetimi bu şekilde devir alanlar olağan üstü toplantı koşullarına uymadığı için evrakta sahtecilikle suçlanabilirmi?
(forumda buna benzer bir konu vardı, olağan üstü toplantı usul ve esaslarına uyulmadan devir almışlar,)

---

Kat maliklerinin %51 oy ve arsa payi (Cifte kosul) onayi olmadan secilen yöneticiler, ayni zamanda kat maliki de degilerse hic bir dava acamaz.
Kat maliklerinin %51 oy ve arsa payi (Cifte kosul) onayi olmadan secilen Yönetici ayni zamanda kat maliki ise aidat tahsil davasi acabilir.
KMK 20 ye göre her kat maliki aidatini ödemeyen kat malikine aidat tahsili icin ilamsiz icra baslatabilir.
Sulh hukukda aidat tahsil davasi acabilir.

örnek:
Kat maliki olmayan yönetici ortak alana müdahalenin menni davasi acamaz.

Cünki bu yetki Borclar kanunu md 504 e göre özel ilave vekalet gerektirir.

Ortak alana müdahalenin menni davasini sadece her kat maliki acabilir.

Sayın Hakkaniyetli yukarıdaki cevabınıza binaen emsal karar varsa ve paylaşırsanız memnun olurum, teşekkürler.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 1999/03877 K: 1999/05012

ORTAK YERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ

AKTİF DAVA EHLİYETİ

ÖZET:

Ana taşınmazda malik olmayan yöneticiler; kendilerine kat malikleri kurulu ile verilmiş dava açma yetkisi bulunmadığı takdirde, mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantılı olan ortak yerlere vaki tecavüz, mimari projeye aykırı inşaat ve tadilat sebebi ile müdahalenin önlenmesi davası açamazlar.

Dava dilekçesinde müdahalenin men'i istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava, ortak yere müdahale ve yönetim kurulu kararına ve projeye aykırılık sebebi ile müdahalenin önlenmesine ilişkindir. Böyle bir dava ancak mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Davacı yöneticiler dava konusu ana taşınmazda malik değildirler. Kat mülkiyetinin özelliği itibari ile uygulamada kat malikleri kurulu kararı ile yetki verildiği takdirde, kat maliki olmayan yönetici böyle bir davayı açabilir. Geri çevirme kararı üzerine davacı yöneticiler İ.ve M.'e yetki verildiğine dair bir kat malikleri kurulu kararı dosyaya konmamış, yönetim kurulu kararı konulmak suretiyle yetinilmiştir. Bu durumda böyle bir kararın mevcut olmadığı sonucuna varmak gerekmiştir.

Kat mülkiyeti Kanununun 35. maddesi yöneticinin bu sıfatı sebebi ile görev ve yetkilerini belirlemiştir. Bunların arasında, yukarıda açıklandığı gibi mülkiyet hakkı ile sıkısıkıya bağlantısı bulunan ortak yerlere vaki tecavüz ve mimarı projeye aykırı inşaat ve tadilat sebebi ile müdahalenin men'i davası açma yetkisi ve görevi yoktur.

Yukarıdaki hususlar dikkate alınarak aktif husumet ehliyeti bulunmadığı anlaşılan yöneticinin açtığı davaya bakılarak yazılı olduğu şekilde esas hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla; yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.04.1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.

- - - Updated - - -

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:1998/7477 - K:1998/8613

ESKİ H.GETİRME ( Bu Davanın Ancak Mülkiyet H.na Dayanılarak Açılabilmesi )
YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ ( Ortak Yere Müdahelenin Men'i Davasının Kat Malikleri Kurulu Kararıyla Yetki Verilen Yönetici Tarafından Açılabilmesi )
KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARI ( Müdahelenin Men'i Davasının Kurul Kararıyla Yetki Verilen Yönetici Tarafından Açılabilmesi )

ÖZET :

Dava, ortak yere müdahale ve projeye aykırılık sebebi ile müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirmeye ilişkindir. Böyle bir dava ancak, mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat mülkiyetinin özelliği itibarı ile kat malikleri kurulu kararı ile yetki verildiği takdirde, kat maliki olmayan yönetici dahi böyle bir davayı açabilir.



Dava, ortak yere müdahale ve projeye aykırılık sebebi ile müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirmeye ilişkindir. Böyle bir dava ancak, mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat mülkiyetinin özelliği itibarı ile uygulamada kat malikleri kurulu kararı ile yetki verildiği takdirde, kat maliki olmayan yönetici dahi böyle bir davayı açabilir. Geri çevirme kararı üzerine, davacı yöneticiye yetki verildiğine dair bir kat malikleri kurulu kararı dosyaya konulmamış, davacı yöneticinin vekilinin böyle bir karara gerek olmadığına dair dilekçesinin konulması ile yetinilmiştir. Bu durumda böyle bir kararın mevcut olmadığı sonucuna varmak gerekmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesi yöneticinin bu sıfatı sebebi ile görev ve yetkilerini belirlemiştir. Bunların arasında, yukarıda açıklandığı gibi mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı bulunan ortak yerlere vaki tecavüz ve mimari projeye aykırı inşaat ve tadilat sebebi ile müdahalenin men'i davası açma yetkisi ve görevi yoktur.

Yukarıdaki hususlar dikkate alınarak aktif husumet ehliyeti bulunmadığı anlaşılan yöneticinin açtığı davaya bakılarak yazılı olduğu şekilde esas hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir.