Apartmanda pansiyon işletmeciliği

Merhaba;


Yaklaşık 3 aydır açmaya uğraştığımız pansiyonla ilgili bir sorumuz olacaktır.Tek parsel üzerine kurulmuş iki ayrı bina bulunmaktadır.Binalardan biri komple ailemize aittir.Biz bu binamıza pansiyon açmak için uğraşıyoruz fakat belediyeye gittiğimizde ruhsatı almamız için yan binada bulunan kat maliklerin tümünün muvafakat etmesi gerektiği söyleniyor fakat yan binadan üç kişi istemediği için ruhsatı alamıyoruz.Pansiyonun tüm araç ve eşyaları alındığı için şuan mağdur durumdayız.Özellikle bayan öğrencilere hizmet vereceğimiz için eylüle kadar tüm işlemlerin gerçekleşmesi gerekmekte.Ruhsatı alamaz isek daireleri eşyalı olarak kiraya vermemiz yasal mıdır bize herhangi bir olumsuz sonuç çıkartabilir mi ? sonuçta bir dairede 10 kişi olacak aynı daireye 10 ayrı kira kontratı yapmak yasal mıdır.Konu hakkında bizleri bilgilendirmenizi arz ederim.


Şimdiden teşekkür ederim.

Gökhan GÜNDOĞDU

Ruhsat alabilmeniz için oy birliği şart. Kapısı aynı olan bir bağımsız bölüme 10 ayrı kontrat yaparsanız bir evi 10 ayrı kişiye kiralamış olursunuz. tek kontrat yapıp 10 kişiyi kiracı gösterebilirsiniz. kiracılar her gün her hafta devamlı değişmeyecekse yıllık kiralama yapacaksanız pek sorun yok .
Fakat;
Böyle bir durumda pansiyon işlettiğiniz tespit edilirse ki fiilen yaptığınız budur, mali yönden ağır cezalar ile karşılaşabilirsiniz.


Bunun için ayrımı iyi yapın kiralama yöntemiyle yaparsanız da kira beyannamenizi vermeyi unutmayın.


Siz bütün imzaları kat maliklerinden toplayın 3 kat malikini ikna etmeye çalışın ikna olmazlar ise para teklif edin belki ikna olabilirler tabi öbürlerine duyurmayın yoksa hepsine para ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Yada yandaki apartmanın bir eksiğini yaptırma sözü verin, yada yılda belirli bir para vermeyi teklif edin. yinede ikna olmazlar ise sizinde böyle bir durumda imza vermeyeceğinizi söyleyerek aba altından sopa gösterin fakat nazik olun. yoksa ters teper ve sonrarsizi zarara sokabilirler maliyeye oraya buraya şikayet edebilirler.



Bununla ilgili kar zararı kendiniz yaparsınız. en pratik ve yasal çözme yöntemi bence böyle yapılabilir.

Tüm maliklerin oybirliği gerekmez.
Mimari projede değişiklik yapmadan Günlük kiraya vermek, pansiyon olarak kullanımı serbest,

Belediyeye Bu yargıtay kararını gösterin.

Y 18 HD E1998/5555 K1998/6226
özü : yargıtay uygulamalarında, bağımsız bölüm sınırlarını ve eklentilerini geçmemek ve mesken olarak kullanılmak koşuluyla, meskenlerin pansiyon olarak kullanımı kat mülkiyeti kanununun 24. maddesindeki yasak kapsamında görülmemekle birlikte, bağımsız bölümün otel olarak kullanımı bu uygulama dışındadır

Yukarıdaki karar apartmanlarda yapılabilecekler işler içindir.(Yasak olmayan işler) Apartmanlarda Pansiyonculuk yapmak ticari bir iştir ve vergi mükellefi olmayı gerekttirir.
KMK kanununca bu tür ticari işletmeler açmak ancak bütün kat maliklerinin imzası ile olur.

Bilmediğiniz konularla iligili düz mantıkla cevap verip insanları zor duruma düşürmeyin

dediğiniz gibi kafamız çok karıştı avukatımız ortak alanlar ile ilgili dava açtı yaklaşık 2 ay sürdü fakat sonuç olumsuz oldu ve bize iki bina da toplam 32 kişiden 26 tanesinin onayını alırsak ruhsatını alabileceğimizi söyledi imzaları topladık fakat belediye %100 onay olması gerektiğini söyledi ...sonra 18.maddeden parsellerin ayrılabilceği söylendi fakat ortak alanların yüzünden buda olumsuz sonuçlandı.Tek gerçek şu bütün malzemeler alındı oda oda kiraya vermek zorundayız .her yıl düzenli kira beyannamelerimizi veriyoruz yine düzenli yatırdığımız sürece herhangi bir sorun olmaz değil mi?

Dostum günlük kiralama işi yapacaksan kira beyannamesi versen de yapılan iş fiilen pansiyon işi olduğundan şikayet veya tespit halinde başın ağrır. her ikisi de ayrı vergi yükümlülükleri gerektirir.


Sen sorun çıkaran malikler ile para karşılığı anlaşmaya bak en akılcı çözüm bu

ikna olmaları için her şeyi denedik fakat nuh diyor peygamber demiyorlar.Biz günlük değil yıllık öğrencilere kiraya vereceği

Hocam apartmanlarda bu cemaat öğrencilerine 10-20 kişi kiraya verilebiliyor bunda sorunda çıkmıyor. Fakat burada evi kiralayan bir kişi kalanlar hergün değişiyor ve yasal bir iş

Sen ben daireleri kiraya verdim kaç kişi kalırlar ben nerden bileyim de diyebilirsin tabi düşünce bu.

Karar senin istersen riske gir

- - - Updated - - -

Dostum bak bir çıkar yolu ve resmi bu işini görür

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Antalya Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir ve Kurumlar Vergileri Müdürlüğü




SAYI : B.07.1.GİB.4.07.16.01/GVK.09.ÖZ.119/

KONU : Pansiyon işletmeciliği faaliyetinde mükellefiyet

İLGİ : ..... tarihli dilekçeniz.


İlgide kayıtlı dilekçenizde; mülkiyeti eşinize ait (kira ödemesi yapmadığınız) evinizin bir katını 01.09.2009 tarihinden itibaren ev pansiyonculuğu işi yapmak üzere tadilat yaptığınızı, ..... Malmüdürlüğü’nün denetim memurlarınca düzenlenen 18.09.2009 tarihli tutanak ile hakkınızda tespit işleminin yapıldığı, mükellefiyet kaydınızı yaptırmak üzere ....Malmüdürlüğüne müracaat ettiğinizde basit usulde mükellef olamayacağınız söylenerek gerçek usulde mükellefiyet kaydınızın yapıldığını belirterek, basit usulde vergi mükellefi olup olamayacağınız konusunda özelge talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

Bilindiği üzere; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37’nci maddesinde her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazanç olduğu, 70. maddesinde ise arazi, binanın (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahil) sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, söz konusu malların ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari ve zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı hükme bağlanmıştır.

Ticari faaliyet, emek ve sermaye unsurlarının bir organizasyona bağlı olarak piyasa ekonomisi içerisinde bedel karşılığı mal alım satımı, imalatı veya hizmet ifaları gibi faaliyetlerdir. Ticari faaliyet devamlılığı gerektirir. Ticari organizasyon ise sermaye tahsisi, işyeri açılması, personel istihdamı, ticaret siciline kaydolmak gibi unsur ve şartların tümü veya bir kısmının yerine getirilmesi ile oluşmaktadır. Bu organizasyonun kazanç sağlama amacı olmasa dahi işletmenin konusunun ve faaliyetinin her türlü mal ve hizmet satışı veya bunlara benzer şekilde olması, devamlı surette yapılması, kar elde etme potansiyelinin bulunması durumunda bu faaliyet ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

07/07/1972 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 103 Seri Nolu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde; “Turizm Müesseselerine Ait Vasıflar” Yönetmeliğinde pansiyonun, tamamı veya bir kısmının nispeten devamlı ikamete elverişli ve istenildiğinde iaşe ihtiyacını karşılayan konaklama tesisi olduğunu, pansiyonların turizm belgesine haiz (1. ve 2. sınıf pansiyonlar ile ev pansiyonu) pansiyonlar ile turizm belgesine haiz olmayan pansiyon şeklinde çeşitlerinin bulunduğunu, turizm belgesi bulunan pansiyonların işletilmesinin ticari faaliyet olarak değerlendirileceği, belge olmamakla birlikte aile işletmesi şeklinde çalıştırılan pansiyonların işletilmesinin de ticari faaliyet olarak değerlendirileceği, ancak bunun dışında evlerin tamamının veya bir kısım odalarının turizm mevsiminde turistlere möbleli veya möblesiz olarak kiraya verilmesinden elde edilen iradın gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi gerektiği, bu konuda verilen Danıştay kararlarında odaların mobilya ile kiraya verilmesinin pansiyonculuk için kafi olmadığı aynı zamanda ütü, çamaşır, yemek gibi hizmetlerin pansiyonculuğun bir gereği olduğu belirtilmiştir. Tebliğde en vasıfsız ev pansiyonculuğunda dahi pansiyonda kalanların gerek ortak gerekse müstakil kullanabilecekleri telefon, duş, oda tertibatı, oturma ve yemek salonu mutfak aydınlatma, ısıtma ve soğutma, çamaşır yıkama ve ütüleme gibi ihtiyaçların giderilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Dilekçenizde basit usulde vergi mükellefi olup olamayacağınız hakkında görüş sorulmakta ise de; .......Malmüdürlüğüne yaptırılan tespit ve dilekçelerinizin incelenmesinden, evinizin bir kısmını Turizm İşletme Belgesi olmaksızın ve Belediyeden ruhsat alarak, kira mukavelesi uyarınca möbleli veya möblesiz olarak kiraya vermeniz durumunda, kiralama karşılığında elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan; Gelir vergisi kanununun 73. maddesinde; Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin % 5''i olacağı belirtilmiştir.

Buna göre eşinize ait işyeri için nakden veya hesaben kira ödemesinde bulunmamanız halinde emsal kira bedelinin eşiniz tarafından elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

- - - Updated - - -

Yukarıdaki kararda şunu demekte

eğer daireler dışında ortak bir yerde çamaşırhana ütühane yemekhane gibi yerler oluşturmadan daireleri mobilyalı beyaz eşyalı kiraya verirsen bu pansiyonculuğa girmez diyor ve vergisel boyutu kira beyannamesi ile hallolur diyor.

bu nedenle ticari pansiyonculuk sayılmaz diyor. Ticari işletme yoksa apartmandan izinde gerekmez

Sen buna göre düzenleme yaparsan sorun kalmıyor.


Eğer daireleri pansiyon işletmeciliği gibi düzenlediysen aşağıdaki karar seni ilgilendiriyor

Bir tatil yöresinde size ait olan daireleri turistlere kiralıyor ve ek gelir elde ediyorsanız, kapınızı çalabilecek vergi memurlarına hazırlıklı olun. Çünkü Danıştay, bu tür dairelerden elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerektiğine karar verdi. Böylece yazlık dairelerini günlük, aylık ve sezonluk gibi kısa sürelerle tatilcilere kiralayan kişilerin pansiyon işletmecileri gibi vergilendirilmeleri söz konusu olacak. Manisa'da bir ev sahibi kendine ait olan dairelerin bir kısmını günlük, beş günlük ve on günlük gibi kısa sürelerle yöreye gelen tatilcilere kiralamaya karar verdi. Ancak bir süre sonra teftişe gelen vergi memurları, aslında pansiyon işletmeciliği yaparak ticari gelir elde ettiği ve bunu idareye bildirip vergi levhası almadığı gerekçesiyle ev sahibine ceza kesti. Pansiyon işletmediğini savunarak verilen cezaya razı olmayan ev sahibi dava açtı. Yargılamanın ilk aşaması Manisa Vergi Mahkemesi'nde görüldü. Mahkeme, ev sahibinin tatilcilerle kira sözleşmesi yaptığını, yanında işçi çalıştırmadığını ve konaklama dışında başka bir hizmet vermediğini tespit etti. Ev sahibinin bu dairelerden kira geliri dışında bir gelir elde etmediğini de göz önünde bulunduran mahkeme, verilen cezanın yasaya uygun olmadığına karar vererek ev sahibini haklı buldu. Ancak, ev sahibinin 1996'dan bu yana düzenli bir şekilde pansiyon işlettiği ve ticari kazanç elde ettiği iddiasında direnen Vergi Dairesi Müdürlüğü, Vergi Mahkemesi'nin kararının kaldırılması için Danıştay'a başvurdu.

PANSİYON İŞLETMEK
Temyiz başvurusunu Danıştay 3'- ncü Dairesi görüştü. Daire, Vergi Mahkemesi'nin kararını bozdu. Daire kararının gerekçesini şöyle açıkladı: "Davacının 1996 tarihinden bu yana turistik bir bölgede mülkiyeti kendisine ait daireleri, günlük, aylık ve sezonluk kiraya verdiği, dairelerin mobilyalı olduğu anlaşılmaktadır. Daireler pansiyon işletmeciliğine uygun olarak bitişik şekilde inşa edilmiştir. Kiracılarla yapılan kontratlarda kira sürelerinin günlük, beş günlük, on günlük gibi kısa süreli olması nedeniyle elde edilen gelir, pansiyon işletmeciliğinden ve ticari organizasyon sonucu elde edilmiş ticari kazançtır. Bu nedenle davacıya kesilen cezalarda yasaya aykırılık bulunmamaktadır ve aksi yolda verilen mahkeme kararı isabetli değildir."

Hocam öncellikle emeğin için teşekkür ederim.

Biz devletimize vergimizi ödeyelim her şey kanun nizam şeklinde olmasını çok istiyoruz ama sorunlarımızı biliyorsunuz .Vergimiz neyse onu ödeyelim diye vergi levhası çıkartalım dedik bunda sorun yok maliye hemen veriyor ama bu seferde belediye devreye giriyor vergi levhası olan yerde işletme ruhsatıda olacak diye böyle bir şey var mı? hocam .... karşı çıkan vatandaşlardan biri polis memuru gerekçeleri evine girerken kafası yerde gireceğini dairesinin değerinin düşeceğini (aldığı fiyataın üstünde para verdik save buraya yurt veya pansiyon açılmaması için elinden ne gelirse yapacağını söylüyor.Ben bu iş açılacak diye mevcut işimdende istifa ettim bunu kendiside biliyor ama nafile . dairelerden birie çamaşır makinesi ütü vb makineler koyacaktık .Benim bürom olacaktı etüt salonu dinlenme salonu olacaktı hocam bu hayallerimin hepsi suya mı düştü? :(

Evet dediğiniz şekilde yaparsanız pansiyon işletmesi oluyor. ve ticari işletme olur maliyeye kayıt olursunuz ruhsatta şarttır.
Pansiyon işletmeleri için olmazsa olmaz şart hemde
e buda apartmanda ticari işletme olacağından oy birliği gerektirir.

polisse işiniz daha da zor fazla dikleşmeyin size uygun onun red edemeyeceği bir rakam teklif edin 5000_10000 unutmayın herkesin red edemeyeceği bir rakam vardır tabi bu bütçeler size uygunsa
polisi tanıyan amiri arkadaşı varsa devreye sokun yinede olmaz ise

evleri satın yeni problemsiz apartman alıp veya yapıp hayalinizi gerçekleştirebilirsiniz.

hocam emek verdiniz çok teşekkür ederim

hakkımızda hayırlısı ne ise o olsun .Ekmeğimizle oynayanlar utansın

iyi akşamlar

Esas no 1998/5555
karar no:1998/6226
tarih 27.05.1998
ÖZÜ : YARGITAY UYGULAMALARINDA, BAĞIMSIZ BÖLÜM SINIRLARINI VE EKLENTİLERİNİ GEÇMEMEK VE MESKEN OLARAK KULLANILMAK KOŞULUYLA, MESKENLERİN PANSİYON OLARAK KULLANIMI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 24. MADDESİNDEKİ YASAK KAPSAMINDA GÖRÜLMEMEKLE BİRLİKTE, BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN OTEL OLARAK KULLANIMI BU UYGULAMA DIŞINDADIR.

İlgili yargıtay kararını inceledim benim sorum aynı parsel üzerinde bulunan iki ayrı binanın biri komple bizim.Kendi binamıza pansiyon açmayı düşünüyoruz . belediye yan bina ile aynı parsel üzerinde olduğumuz için yan binadaki kat maliklerin hepsinden muvafakat almamız gerektiğini söyledi.Yargıtay kararına baktığımızda kmk 24. maddesine göre pansiyon ortak alanlara dokunmama kaydı ile yasak işlere girmediği yazıyor.Bizde ortak alanlara herhangi bir değişiklik yapmadık bizim ruhsat almamız için oy birliği mi gerekir oy çokluğu mu?


iki binada toplam 32 malik var binalar kütükte mesken olarak gözükmektedir.

a blokta 16
b blokta 16

b blok komple bizim

teşekkür ederim

- - - Updated - - -

teşekkür ederim

hocam emek verdiniz çok teşekkür ederim

hakkımızda hayırlısı ne ise o olsun .Ekmeğimizle oynayanlar utansın

- - - Updated - - -

hocam emek verdiniz çok teşekkür ederim

- - - Updated - - -

teşekkür ederim emeğinizze sağlık

- - - Updated - - -

İlgili kararıda gösterdik fakat davanın içeriği hakkında bilgi istediler

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Tüm maliklerin oybirliği gerekmez.
Mimari projede değişiklik yapmadan Günlük kiraya vermek, pansiyon olarak kullanımı serbest,

Belediyeye Bu yargıtay kararını gösterin.

Y 18 HD E1998/5555 K1998/6226
özü : yargıtay uygulamalarında, bağımsız bölüm sınırlarını ve eklentilerini geçmemek ve mesken olarak kullanılmak koşuluyla, meskenlerin pansiyon olarak kullanımı kat mülkiyeti kanununun 24. maddesindeki yasak kapsamında görülmemekle birlikte, bağımsız bölümün otel olarak kullanımı bu uygulama dışındadır

---

Dubleks ikiz dairelerden oluşan bir sitede oturuyoruz. Sağ ve solumuzdaki ikiz evlerin mülk sahiplerinin evlerini butik otele çevireceğini duyduk. Sitenin B bloğu olarak 3 ikiz dubleksten ikisi otel olursa aralarında tek ikiz olarak kalacağız.İlgili mevzuat site icinde otel, pansiyon, butik otel isletilebilirliği hakkında ne der, ne yapabiliriz?

Alıntı:

---

crosstell rumuzlu üyeden alıntı

Dubleks ikiz dairelerden oluşan bir sitede oturuyoruz. Sağ ve solumuzdaki ikiz evlerin mülk sahiplerinin evlerini butik otele çevireceğini duyduk. Sitenin B bloğu olarak 3 ikiz dubleksten ikisi otel olursa aralarında tek ikiz olarak kalacağız.İlgili mevzuat site icinde otel, pansiyon, butik otel isletilebilirliği hakkında ne der, ne yapabiliriz?

---

Konu zaten işlenmiş ve cevapları burada var .

Hocam iyi gunler
Turistler icin gunluk kiralayacagim bir yer ariyorum bu apartman dairesi rezidans dairesi studyo daire vb olabilir. çamaşır makinesi ütü vb makineler koymadigim taktirde binadakilerin onayini alma zorunlulugum olur mu bir de arastirmalarimda pansiyonlar minimum 5 odali olmak zorunda diye kanun maddesi vardi bu tek daire de turistlere kiralama icin sikinti olusturur mu
tesekkur ederim ilginize

2012 yılında çıktığımız bu yolda bize engel olmaya çalışan 3-4 kişi tayin sonucu gittiler yerine gelenler sağolsunlar anlayışlı insanlar çıktı hiç ikiletmeden imzalarını verdiler. Hatta parselleri bile ayırdık şuan MEB na bağlı yükseköğrenim kız öğrenci pansiyonu olarak 1,5 senedir hizmet veriyoruz. Bizlere yardım eden tüm bilgin insanlara teşekkür ederim . İyi çalışmalar.

Alıntı:

---

Mantıklı rumuzlu üyeden alıntı

Ruhsat alabilmeniz için oy birliği şart. Kapısı aynı olan bir bağımsız bölüme 10 ayrı kontrat yaparsanız bir evi 10 ayrı kişiye kiralamış olursunuz. tek kontrat yapıp 10 kişiyi kiracı gösterebilirsiniz. kiracılar her gün her hafta devamlı değişmeyecekse yıllık kiralama yapacaksanız pek sorun yok .
Fakat;
Böyle bir durumda pansiyon işlettiğiniz tespit edilirse ki fiilen yaptığınız budur, mali yönden ağır cezalar ile karşılaşabilirsiniz.


Bunun için ayrımı iyi yapın kiralama yöntemiyle yaparsanız da kira beyannamenizi vermeyi unutmayın.


Siz bütün imzaları kat maliklerinden toplayın 3 kat malikini ikna etmeye çalışın ikna olmazlar ise para teklif edin belki ikna olabilirler tabi öbürlerine duyurmayın yoksa hepsine para ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Yada yandaki apartmanın bir eksiğini yaptırma sözü verin, yada yılda belirli bir para vermeyi teklif edin. yinede ikna olmazlar ise sizinde böyle bir durumda imza vermeyeceğinizi söyleyerek aba altından sopa gösterin fakat nazik olun. yoksa ters teper ve sonrarsizi zarara sokabilirler maliyeye oraya buraya şikayet edebilirler.



Bununla ilgili kar zararı kendiniz yaparsınız. en pratik ve yasal çözme yöntemi bence böyle yapılabilir.

---

Bir hukuk sitesinde nasıl hukuksuzluk yapılır anlatılıyorsa vay ki vay. Türkiye'de gel de hukuk konuş.