Kat malikleri Kurulunun yetkilerinin SINIRLARI

Kat malikleri Kurulunun ve yöneticinin yetki SINIRLARI

YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E: 1990/12759 K: 1991/05465
ÖZET: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde BK.nun 504 - 388. maddesi hükmü uygulanır. Yönetim planda ya da kat malikleri kurulu kararında yöneticilere (Tüm malikler asaleten oybirligi ile) kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse, temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.
Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulu, aynı Yasanın 38 ve 40. maddeleri uyarınca vekil statüsündedirler, vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptirler. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde Borçlar Kanununun 504 ( eski-388.) maddesi hükmü uygulanacaktır.
Yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E:2002/28036 - K:2003/961
ÖZET : Ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulu vekil niteliğindedir. Bu nedenle de vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptirler. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken B.K.'nun 504-388. maddesi hükmü çerçevesinde işlem yapmakla yükümlüdürler. Hal böyle olunca, kambiyo senedinin ( çekin ) düzenlendiği tarih itibariyle kat maliklerini temsil ederken B.K.'nun 504-388. maddesi hükmü uygulanır. Çekin keşide tarihi itibariyle kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisinin verilmemesi halinde senedi imzalayan şahsen mesul olur, o tarihte yetki verilmesi halinde ise kat malikleri borçtan sorumlu olur.
Ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulu vekil niteliğindedir. Bu nedenle de vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptirler. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken B.K.'nun 504 - 388. maddesi hükmü çerçevesinde işlem yapmakla yükümlüdürler. Hal böyle olunca, kambiyo senedinin ( çekin ) düzenlendiği tarih itibariyle kat maliklerini temsil ederken B.K.'nun 504 - 388. maddesi hükmü uygulanır.
Çekin keşide tarihi itibariyle kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisinin verilmemesi halinde senedi imzalayan şahsen mesul olur, o tarihte yetki verilmesi halinde ise kat malikleri borçtan sorumlu olur. Bu husus Mercii nezdinde İİK.nun 168/5. maddesinde açıklanan yasal itiraz süresi içersinde ileri sürülmek koşulu ile Merciice denetlenebilir ise de, somut olayda açıklanan biçimde bir itiraz yapılmamıştır. Ne var ki apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunmadığından, yöneticilik aleyhine takip yapılamaz. Merciice borçtan, koşulların oluşması halinde kat maliklerinin sorumlu olacağı düşünülmeksizin, resen, husumet nedeniyle yöneticilik hakkındaki takibin iptaline karar vermek gerekirken işin esasının incelenmesi isabetsizdir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E:1995/2860 - K:1995/4217
ÖZET : Ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kuruluvekil niteliğindedirler. Bu nedenle vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarınasahiptirler. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken, BorçlarKanununun 504-388. maddesi hükmü uygulanır. Bononun düzenlendiği tarih itibariyle kat malikleri kurulutarafından yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmediğindensonradan alınan kararla önceki işleme icazet verildiğine ilişkin tartışmamercide yapılamaz. Bu durumda, Türk Ticaret Kanununun bonolar hakkında dauygulanması gerekirken 590. maddesi hükmü gereğince senedi imzalayanlarkişisel olarak sorumludur.

Kat malikleri kurulu
Yönetim kurulu
Yönetici

Bunları yapamazlar
Kat malikleri kurulu bu konularda Karar alamazlar.
(Genel vekalet ile temsil oyları bu konularda geçersizdir. Tüm maliklerin asaleten oybirliği gerekir.)

Borçlar kanunu md. 504 Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar.
Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça
1-dava açamaz,
2-sulh olamaz,
3-hakeme başvuramaz,
4-iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez,
5-kambiyo taahhüdünde bulunamaz,
6-bağışlama yapamaz,
7-kefil olamaz,
8-taşınmazı devredemez ve
9-bir hak ile sınırlandıramaz.

- - - Updated - - -

KMK ya göre yöneticiler sadece Aidat tahsil davası açabilirler.

- - - Updated - - -

VEKİL SORUMLULUĞU ( Yöneticinin Kat Maliklerine Karşı Vekil Gibi Sorumlu Olması )
Yöneticiye ve kat malikleri kurulunun yetkisiz olduğu Borçlar kanunu md.504 konusuna giren konularda ise bizzat malikin asaleten kendi imzası ile ilave özel vekalet gerekir.
Borçlar Kanunu 504 de bahsedilen konularda özel ilave vekalet gerekir.
Kat malikleri kurulu ve yönetici Borçlar kanunu 504 e giren konularda yetkisiz mümessil, yetkisiz vekil durumundadırlar.

13.HD. 3.10.1995, 1995/6697, 8386 1.HD. 12.03.2002, 2002/1636-3384 1.HD.16.6.2004. 2004/6893-7338
Borçlar Yasasının 505 maddesinde belirtildiği gibi vekil müvekkiline karşı vekaleti iyi bir surette ifa ile mükelleftir.
Vekil, vekil edenin yararına ve onun iradesine uygun olarak hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekaletin nasıl yerine getirileceği yönünde sözleşmede açık bir hüküm bulunmasa veya işlem dış temsil yetkisinin sınırları içersinde kalsa bile vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi E:2001/16363 - K:2002/3384
DÜRÜSTLÜK KURALI ( Vekilin Müvekkili Aleyhine Dürüstlük Kuralına Aykırı Olarak Hareket Edememesi )
VEKİLİN SORUMLULUĞU ( Vekil Edenin Yararına ve Onun İradesine Uygun Hareket Etme Onu Zararlandırıcı Davranışlardan Kaçınma Yükümlülüğü Altında Olması )
ÖZET :Vekalet sözleşmesi büyük ölçüde vekil ile vekil edenin karşılıklı güvenine dayanır.
Vekilin borçlarının çoğu da bu güven unsurundan kaynaklanır.
Vekil müvekkiline karşı vekaleti iyi bir surette ifa ile mükelleftir.
Vekil, vekil edenin yararına ve onun iradesine uygun olarak hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekaletin nasıl yerine getirileceği yönünde sözleşmede açık bir hüküm bulunmasa veya işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.
M. tarafından bir taşınmazın satışında, vekilin dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, onun dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu, gözardı edme hakkını bahşetmez.
Kendi çıkarını gözeterek hareket eden vekil sorumlu olur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E:2003/3909 - K:2003/5445
VEKİLİN BORÇLARI ( Vekilin Müvekkilinin Yararına ve İradesine Uygun Hareket Etme Onu Zararlandırıcı Davranışlardan Koruma Yükümlülüğü Altında Olması )
VEKALET SÖZLEŞMESİNDEKİ GÜVEN İLİŞKİSİ ( Borçlar Kanununun Temsil ve Vekalet Bağıtını Düzenleyen Hükümlerine Göre Vekalet Sözleşmesinde Tarafların Karşılıklı Güvenlerinin Önemli Olması )
ÖZET: Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır.
Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
Vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.
Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil sorumlu olur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E: 2004/03030 K: 2004/05570
ÖZET: vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez.

Kat malikleri kurulu
Yönetici ücreti belirlerken,
Personel ücreti belirlerken,
Yapılacak islerin değer ve ücretlerini belirlerken
Rayiç makul ücret ve değerlerde kalmak zorundadır.

Kat malikleri kurulu, Rayiç ve makul değerlerin üzerinde belirlemeler yaparak,
kat maliklerini Hibe ve bağışlama yapmaya zorlayamaz.
Bu takdirde BK.504 de belirlenen yetkilerinin dışına cıkmış olurlar.

Tüm maliklerin oy birliğini gerektiren Bu tür kat malikleri kurulu kararları hukuken geçersizdir, bağlayıcı değildir.
Karar nisabı şartını yerine getirmemiştir.

1- Kat malikleri kurulu bu hatalı karardan rücu eder.
2- imza vermeyen malikler, BUTLAN (yokluk) tespit davası açarak geçersizliğinin tespitini isteyebilirler.