Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Dava Hakkının Kullanılmasında Süre Sınırlaması Olmadığı
Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Dava Hakkının Kullanılmasında Süre Sınırlaması Olmadığı
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6384
K. 2005/8774
T. 10.10.2005
• HAKİMİN MÜDAHALESİ TALEBİ ( Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Dava Hakkının Kullanılmasında Süre Sınırlaması Olmadığı )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARI ( Karşı Dava Hakkının Kullanılmasında Süre Sınırlaması Olmadığı )
• DAVA AÇMA SÜRESİ ( Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Dava Hakkının Kullanılmasında Süre Sınırlaması Olmadığı )
634/m. 33
ÖZET : Kat malikleri kurulu kararına razı olmayan kat maliki mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda söz konusu hakkın kullanımını süreye bağlayan bir hüküm bulunmamaktadır. Hukuki yararın bulunması koşuluyla her zaman dava açılabilir. Yerel mahkemece aksi kanaat ile kat malikleri kurulu kararının iptali davasının süresinde açılmadığı gerekçesiyle redde karar verilmesi isabetsizdir.
DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali, karşı davada kat malikleri kurulu kararlarının iptali istenilmiştir. Mahkemece itirazın iptali davasının kısmen kabulü, karar iptali davasının reddi cihetine gidilmiş, hüküm davalı-k. davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dava dilekçesinde kat irtifaklı anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olan davalının ortak gider aidatlarını ödememesi sebebiyle hakkında yürütülen icra takibine itiraz ederek takibi durdurduğunu ileri sürerek, icra takibine yapılan itirazın iptaline, alacağın % 40'ı oranında inkar tazminatı ödemeye mahkum edilmesine karar verilmesini istemiş; bu davaya karşılık davalı M. ise 04.09.2003 havale tarihli karşı dava dilekçesinde 25.03.2001, 19.08.2001 ve 10.03.2002 günlü olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarının çağrısız ve gündemsiz yapıldığından alınan kararlarla birlikte iptaline, itirazın iptali isteminin reddine karar verilmesini istemiş, mahkemece asıl davanın kabulüne, karşılık davanın ise makul sürede açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1- Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesinde kat malikleri kurulu kararlarına razı olmayan kat maliklerinin mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilecekleri öngörülmüş, ancak yasada bu hakkın kullanımım süreye bağlı kılan bir hükme yer verilmemiştir. Buna göre kat maliklerinin razı olmadıkları kurul kararlarına karşı, korunmaya değer hukuki yararları olması koşuluyla her zaman hakimin müdahalesini isteyebilecekleri düşünülmeden karşı davanın ( kat malikleri kurulu kararının iptali davasının ) süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddi,
2- Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre ortak giderlerden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu aylık % 10 oranındaki gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararına davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan İcra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır. Mahkemece yukarıda açıklanan esaslar dikkate alınmadan ve davalının söz konusu borcunu ne zaman öğrendiği saptanmadan asıl alacağın yanında ayrıca % 10 oranında gecikme tazminatına hükmedilmesi, doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.10.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
************************************************** **********
1 ) YARGITAY 12.HUKUK DAİRESİ KARARI:
Esas No.2001/17487 –Karar No.2001/18391 Karar tarihi: 08.11.2001
Özet: Kat Malikleri Kurulu kararları alındığından itibaren hüküm ifade eder.Bunun tebliğine gerek yoktur.Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 37.maddesine göre kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları,İİK.nun 68.maddesinin 1.fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır.Bu tür kararlar doğrudan icraya verilebilir.İtiraz durumunda mahkeme itirazı kesin olarak reddeder.
Bu yerleşik Yargıtay kararı ışığında Kat Mülkiyet Kanunu kapsamına alınan Toplu Yapı Yönetimleri için şöyle bir sonuç ortaya çıkmıştır.Toplu yapı temsilciler kurulunun diğer bir tabirle genel kurulun ,ortak gider avansı(aidat)miktarını belirleyen kararlarına karşı yasal süresi içinde iptal yoluna başvurulmamışsa ya da başvurulup ta başvuru mahkemece reddedilmişse bu kararlar kesinleşmiş olmaktadır.Artık aidat miktarı konusunda alınan bu karar kat maliklerine tebliğ edilmek zorunda olmadığından kararın alındığı anda aidat miktarı kesinleşmiştir.Bu nedenle aidat borcunu ödemediği için hakkında icra takibi yapılan kat malikinin kendisine işletme projesinin tebliğ edilmediği yönündeki itirazı geçerli kabul edilmeyecektir.
2) Toplu Yapı Yönetiminin, ortak giderler ve yönetim kararlarının tebliği Tebligat Kanunu ek maddesi uyarınca yapılmaktadır. maliki, Konutunda oturmayan kat maliki, yönetime verdiği adrese tebligat yapılıp yapılmadığını kontrol etmelidir.Kendisine tebliğ yapılamamışsa kiracısına yapılan tebligat geçerlidir.Eğer konutunda oturan kimse yoksa belirli aralıklarla apartman ilan panosundaki duyuruları takip ettirmelidir.usule uygun yapılıp kendinin haberdar olmadığı tebligat yasal olarak geçerlidir ve kendisini bağlar. Tebligat Yasasının “bağımsız bölüm sahiplerine tebligat” başlığı” adı altında Ek 1. maddesinde “taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm maliklerinin yöneticiye Türkiye’deki bir adreslerini yazılı olarak bildirmek zorunda oldukları, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatların bu adrese yapılacağı bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamamış olması hallerinde bundan sonraki tebligatların o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacağı, bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa apartman ilan tahtasına açılan tebligat örneğinin bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacağı” belirtilmiştir.
Toplu yapı Yönetim Kurulu veya temsilciler kurulu kararlarının kat maliklerine tebliğinde iadeli taahhüt yoluyla tebligat zorunlu değildir.Bu tür kararlar,elden personel vasıtası ile yapılabilir ve anılan kararları imzadan imtina edenlerin tavırları Yargıtayın yerleşik içtihatları çerçevesinde,kötüniyetli davranış kabul edilmekte ve çağrı ve tebligat geçersiz olma-maktadır.
3) YARGITAY 18.HUKUK DAİRESİ NİN E.2005/1118 K:2005/3174 VE 04.04.2005 TARİHLİ KARARI;
Özet; Konut olan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması nedeniyle meskene dönüştürme davasını ana taşınmazda bağımsız bölüm maliki olanlar açabilir.Yöneticinin bu davayı açabilmesi için kendisine kat malikleri kurulunca özel yetki verilmiş olması gerekir. (KMK.Md.24)
Başakşehir 2.etap Toplu yapı Yönetiminin, toplu yapı temsilciler kurulu tarafından kabul edilip tapuya şerh verilen Yönetim planının 49.maddesi c fıkrasına göre’…tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde toplu yapı temsilciler kurulu tarafından oybirliği ile karar verilmedikçe sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, pavyon, dans salonu gibi eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, terzihane, yatakhane, emlakbürosu, sendika, dershane, dernek merkezi, galeri vb. mesken dışında bir amaca tahsis edemezler.
Toplu yapı bölgesinde mevcut üç adet emlak bürosu olarak faaliyet gösteren bağımsız bölüm kat maliki ve kullanıcılarına gerekli yasal uyarı yapılmış ve meskene dönüştürme için kısa bir süre verilmiştir.Yasa ile yasaklanan faaliyet terk edilmediği takdirde,meskene dönüştürülmesi için hakimin müdahalesi talep edilecektir. Mahkemece verilen karara uyulmazsa para cezasına hükmedilecek ve buna rağmen gereği yapılmazsa konuttan tahliye kararı verilecektir.
4)KMK.18.maddegereğince;
”Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”
T.C.
YARGITAY
18.HUKUKDAİRESİ
E.2008/341
K.2008/3776
T.31.3.2008
• KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Kat Mülkiyetli Taşınmazın Dükkan Olarak Kayıtlı Bölümündeki İşyerinin Çıkardığı Rahatsız Edici Koku ve Gürültünün Ne Gibi Önlemlerle Önlenebileceğinin Belirlenmesi Gereği)
• RAHATSIZLIK VERİCİ FAALİYETLERİN ÖNLENMESİ ( Kat Mülkiyetli Taşınmazın Dükkan Olarak Kayıtlı Bölümündeki İşyerinin Çıkardığı Rahatsız Edici Koku ve Gürültünün Ne Gibi Önlemlerle Önlenebileceğinin Belirlenmesi Gereği )
• KOKU VE GÜRÜLTÜ ( Rahatsızlık Veren Faaliyete Son Verilmesi İstemi - Kat Mülkiyetli Taşınmazın Dükkan Olarak Kayıtlı Bölümündeki İşyerinin Çıkardığı Rahatsız Edici Koku ve Gürültünün Ne Gibi Önlemlerle Önlenebileceğinin Belirlenmesi Gereği )
634/m.18
ÖZET : Dava dilekçesinde, rahatsızlık veren faaliyete son verilmesi ve tahliye istenilmiştir. Kat mülkiyetli taşınmazın dükkan olarak kayıtlı bölümündeki işyerinin çıkardığı rahatsız edici koku ve gürültünün ne gibi önlemlerle önlenebileceği belirlenmeli, önlenemeyecek ise faaliyetin sona erdirilmesine karar verilmelidir.
DAVA : Dava dilekçesinde, rahatsızlık veren faaliyete son verilmesi ve tahliye istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların malik ve kiracı olarak kullanmakta oldukları bağımsız bölümde pasta ve börek imalatı ile pişirilmesi faaliyetini yürüttüklerini, sürekli olarak yürütülen bu faaliyet nedeniyle gürültü ve koku meydana geldiğini, kendilerinin gürültü ve kokudan rahatsız olduklarını ileri sürerek davalı tarafın meydana getirdiği rahatsız edici bu durumların önlenmesi için börek ve pasta imalat ve pişirilmesine son verilmesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, pastanenin bütün tavan ve duvar yüzeylerine ses tecridi yapılmasına, davalının pastanedeki büyük tüplerin değiştirilmesi sırasında çıkardığı gürültünün giderilmesine karar verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 18. maddesine göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu Yasa’da kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara veya bu bölümlerden herhangi bir surette devamlı olarak faydalananlara da uygulanır.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden kat mülkiyetli ana taşınmazın dava konusu edilen bağımsız bölümünün dükkan olarak tapuda kayıtlı bulunduğu, mahkemece yargılama sırasında sözü edilen yerde dava konusu edilen iddialarla ilgili olarak bilirkişi aracılığıyla herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmadığı, 02.01.2006 günü aynı mahkemece dava konusu yerde yapılan tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporu doğrultusunda davanın sonuçlandırıldığı, sözü edilen tespit raporunda rahatsızlık verici durumlara değinildiği halde, bunların hangi önlemlerle giderilebileceği konusuna değinilmediği anlaşılmıştır.
Mahkemece olay yerinde yeniden keşif yapılıp davacının dilekçesinde ileri sürdüğü rahatsızlık verici durumların ( gürültü ve kokunun ) ne gibi önlemlerin alınmasıyla önlenebileceği araştırılıp saptandıktan sonra bu önlemlere, rahatsızlığın giderilmesinin alınacak önlemlerle mümkün olmaması halinde istem gibi faaliyetin sona erdirilmesine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yetersiz araştırmaya dayanan önceki tespit raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 31.03.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 3.6.2002 Tarih,Esas 2002/5426 Karar 2002/6353 sayılı kararına göre
”Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesi kapsamında bulunan projeye aykırı
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 25.11.1996 Tarih,Esas 199679412 Karar 1996/10417 sayılı kararına göre ise
”Kat malikleri kurulu kararlarına karşı kural olarak iptal davası ancak kat malikleri tarafından açılabilir. Kiracının yada bağımsız bölümü devamlı suretle işgal eden kişinin dava hakkı ancak bağımsız bölümden veya anagayrimenkulün ortak yerlerinden bu statüsüne dayanılarak, yararlanmasını engelleyen kararlara karşı dava açılabilir. Ortak giderlerin ödenmesi esas itibariyle bağımsız bölüm maliklerinin sorumluluğunda bulunduğu için bu konudaki kat malikleri kurulu kararlarına karşı kiracı ya da devamlı olarak bağımsız bölümde oturan kişinin dava açma hakkı yoktur.”
----------------
**************
KAT MALİKLERİ KURULUNUN GEÇERSİZLİK NEDENİYLE İPTALİ-ZORUNLU İHTİYAÇLARIN ORTADAN KALKMAMASI-KAT MALİKLERİNDEN BİR VEYA BİRKAÇININ ZORUNLU İHTİYAÇLARI GİDERMESİ
KAYIT NO : 48522
**************
Esas Yılı : 1987
Esas No : 5-657
Karar Yılı : 1988
Karar No : 238
Karar Tarihi : 09.03.1988
Daire No :
Daire : HG
**************
**************
DAVA : Taraflar arasındaki "634 sayılı Kanuna muhalefet" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, (Ankara Beşinci Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın kabulüne dair verilen 9.12.1986 gün ve 1986/3961503 sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi'nin 13.1987 gün ve 1987/2156-6618 sayılı ilamı ile; (...Hakkında, genel gider borcundan dolayı icra takibi yapıldığı ileri sürülen davacının, yönetime bir borcu olup olmadığı araştırılıp incelenmeden, borçlu olmadığına da hükmedilmesi doğru bulunmamıştır..) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Temyiz eden: Davacılar vekili.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Davanın konusu kat malikleri kurulu kararının geçersizlik nedeniyle iptali ile bu geçersiz karara dayanılarak yapılan icra takibi nedeniyle borçlu bulunulmadığının tesbiti isteğinden ibarettir.
Mahkemece davada 7 bağımsız bölümlü bir taşınmazın mevcut olduğu, bu nitelikteki taşınmaz için yönetici seçiminin zorunlu bulunmadığı, tüm bağımsız bölüm maliklerinin katılacakları ve oybirliği ile alacakları kararla yöneticinin seçilebileceği, olayda bu yapılmadığından, davacının dışında karar alındığından yönetici seçimine ilişkin kurul kararının yasaya aykırı olduğu ve bu kurulun aldığı karara davacının borçlu olduğunun kabul edilemiyeceği gerekçesiyle dava kabul edilmiş; Özel Daire toplantıda yasal çoğunluğun bulunmaması nedeniyle yönetici seçimiyle ilgili kararın iptalini isabetli bulmuş; ancak davacının bir borcu olup olmadığı araştırılıp incelenmeden davacının borçlu olup olmadığı araştırılıp incelenmeden davacının borçlu olmadığına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı bulunarak kararı bozmuş, mahkeme direnmiştir.
Usulsüz olduğu gerçekleşen toplantıda ki bu toplantı Aralık ayında yapılmıştır, apartmanın yapımı yeni tamamlanarak oturulmaya başlandığı ve mevsimin kış olduğu da dikkate alınarak her bağımsız bölümden 50.000 lira toplanması kararlaştırılmıştır. Bu durumun maddi olaylara uygun düştüğü dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Bir apartmanın ısınma, genel su ve benzeri ihtiyaçlarının giderilmesi zorunluluk olarak kendini gösterir. Usulüne uygun kat malikleri kurulunun toplanamaması, yönetici seçiminin gerekmemesi veya gerekip de usulüne uygun seçim yapılamaması zorunlu ihtiyaçların ortada kalması sonucunu doğurmaz.
Bu gibi durumlarda usulüne uygun toplantı yapılmasa dahi kat maliklerinden bir veya bir kaçının bu ihtiyaçları gidermeleri vekaletsiz tasarruf hükümlerine tabi olup koşulları gerçekleştiği takdirde kat malikleri bu giderlerden sorumlu tutulurlar. O halde, mahkemece bu yönden davacının borçlu olup olmadığı araştırılıp incelenerek sonucu uyarınca karar verilmek ve bu nedenlerle de Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. O halde, direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), 2.3.1988 günü yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için, 9.3.1988 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
