Mimari Projeye Aykırılık - Tüm Süreçler

Yapı kullanma izni alınmış tüm binaların mimari projesi vardır ve bu projeye uygun yapıldığı için yapı kullanma izni verilmiştir. Ancak bazen belediye görevlileri rüşvet alarak bazı şeyleri görmezden gelebiliyor. Bu durumda daha sonradan sıkıntı yaratabiliyor ve mevcut sahibi eğer o şekilde aldığını ispatlayamaz ise tüm sorumluluk mevcut sahibinde oluyor. Bu sebeple bir daire/villa vb. satın alacağınız zaman mutlaka belediyeye gidip mimari projeye isteyip satın alacağınız yerin mimari projeye uygun olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu bilen kişi sayısı çok az.

Diyelim ki dairenizde mimari projeye aykırılık var ve biri sizi belediyeye şikayet etti. Belediye gelip inceliyor, aykırılık tespit eder ise yapı tatil ruhsatı düzenliyor ve size bir ay içinde projeye uygun hale getirmezseniz idari para cezası yazıyor. Eğer verilen süre içerisinde projeye uygun hale getirirseniz ceza yok. Diyelim ki siz projeye uygun hale getirmediniz ve cezası ne ise ödeyeceğim böyle kalsın dediniz. Bu durumda aykırılığın durumuna göre imar kirliliği oluşturma suçundan hakkınızda dava açılabiliyor. Bu işlem yine belediye tarafından yapılıyor. Mimari projeye aykırılıkların kimisi bu suçu oluşturur kimisi oluşturmaz ancak burada yine belediyedeki görevlinin insafına kalmış bir durum. Bazen bu suç oluştuğu halde dava açmayabiliyorlar, bazen bu suç oluşmadığı halde dava açabiliyorlar. Hatta ben bizzat şunu yaşadım: Mimari projeye aykırılık giderildiği için ceza yazılmadı. (Dilekçeye resim ekleyerek başvuruldu.) Ancak aradan 8 ay geçtikten sonra başka bir hususta belediyedeki görevli ile aramızda anlaşmazlık oldu ve görevini yapmadığı için şikayet ettim. Bir hafta sonra tarafıma idari para cezası geldi ve usulsüz yazılmıştı. Belediyeye idari mahkemede dava açmam gerekti. Her olayın kendine göre çözümleri var unutmayın. Bir olayda da açıkca para talep edildi, şu kadar bağış yapın işlemi iptal edelim karışmayalım denildi. CİMER üzerinden şikayet ettik, araştırma yapılsın bu memur hakkında idari soruşturma başlatılsın, geliri gideri orantılı mı ? Mal varlığı sorgulansın dedik. Ama şikayetimiz pat diye şikayet ettiğimiz kişinin önüne gelmiş bizi arayıp işinizi yapmıyorum diye kestirip attı ve hiçbir soruşturma başlatılmadı.

Şimdi bu aşamalardan geçtiniz diyelim ve mimari projeye aykırılık giderilmedi. Hakkınızda imar kirliliği oluşturma suçundan şikayet yok ise oh mis. Çünkü idari para cezasını ödedikten sonra kisme gelip yıkım yapmayacak. Ceza yazacağız sorna gelip biz yıkacağız diyorlar. Koca bir yalan. İnanmayın. Bize ait dairede biz projeye aykırılığı gideridk ve aynı binada başka bir daireyi de biz şikayet ettik. Diğer daire sahibi cezayı ödemedi. Cezaya faiz yazmıyormuş. Bu çok önemli bir bilgi. Kimse gelip yıkmadı. Tüm ilçede bu şekildeymiş. Görevli aynen şöyle söyledi: Biz göstermelik olarak ihale açıyoruz, zaten kimse katılmıyor. Projeye aykırılık öyle kalıyor.

Detaylı bir araştırma yaptığımızda ilçede heryerde bu şekidle olduğunu öğrendik. Demek ki mimari projeye aykırı bir yapı var ise idari para cezasını öde sonra öyle kalsın. Hatta cezayı ödemeyince de kisme niye ödemiyorsun demiyor. Ancak belediyede adınıza kayıtlı herhangi bir yer için işlem yapmak belge almak isterseniz karşınıza çıkıyor ve bu cezayı ödemezseniz işlem yapmıyor belge vermiyorlar. Tıpkı emlak vergisinde olduğu gibi. Emlak vergisi için de aynı şey geçerli.

Belediye görevlileri size sözlü olarak bazı konularda yanlış bilgi veriyor, yazılı olarak belge istiyorsunuz vermiyorlar. Çünkü söyledikleri bazı şeyler yasaya göre değil. Bunu kendileri de biliyor ve elinizde bakanlıktan aldığınız görüş yazısı ile giderek bakanlık sizin söylediğinizin tersini söylüyor bana belge verin söylediğinizi yazılı istiyorum. Dava açacağım, bakanlık mı haklı siz mi deyince de adeta odadan kovuyorlar. Evet, bunların hepsi devletin resmi kurumu belediyede oluyor.

Peki, ne yapılacak ? Bizzat tüm aşamaları yaşamış biri olarak detaylı bilgi paylaşmak istiyorum ki başınıza benzer durumlar geldiğinde haklarınız bilin. Keşke herşey yasaya uygun şekilde olsa ve ilk deneti mmercii belediye görevini düzgün yapsa. Özellikle 6 Şubat depremini yaşayan bir bölgede belediyenin çok sıkı denetim uygulaması, kuralları esnetmemesi, rüşvet yememesi, herkese adil davranması gerekir. Ama burası sanki Muz Cumhuriyeti !

Devam edelim. Mimari projeye aykırılık var: Mesela balkonu odaya dahil ettiniz veya teras katı üzerine çatı yaparak kapattınız ya da bina ortak alanını dairenize dahil ettiniz. Belediye şikayet edildi. Aykırılık giderilmedi. İdari para cezası yazıldı. İmar kirliliği oluşturma suçundan dava açılmadı. (Dava açılırsa hapis cezası var. ancak para cezasına çeviriliyor. Bu hususta korkacak bir durum yine yok.) Yıkım yapılmadı. Oh mis öyle kaldı.

Projeye aykırılığın giderilmesi hala isteniyor ise önce adliyede arabulucu ofisine başvurulacak. Uzlaşam sağlanamaz ise Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılacak. Bilirkişi keşif incelemesi talep edilecek. Tapu müdürlüğünden yönetim planı ve tapu kayıtları, tapu kadastrodan kroki, belediyeden mimari proje talep edilecek. Yargılama masraflarını davacı ödüyor, haklı olduğu ispatlanınca bu masrafları davalı taraf davacıya ödüyor. Gözünüz korkmasın yüksek rakamlar değil.

Mahkeme süreci bulunduğunuz şehire göre değişiyor. Ben İskenderun'dayım ve başvurudan sonra ilk 4 ay içerisinde ilk duruşma yapıldı. Bilirkişi keşif tamamlandı. İki ay sonrasına duruşma tarihi verildi. Aksilik çıkmaz ise karar duruşması olacak. İstanbul gibi büyük metropollerde bu süreç çok uzun sürecektir. Minimum 2-3 yıl diyebilirim.

Eğer neyi nasıl yapacağınızı bilmiyorsanız avukat ile görüşmenizi tavsiye ederim. Ben tüm aşamaları araştırarak kendim yaptım. Evet, avukatım da var. ama avukatım hiçbirşeye dahil olmadı. Şuanda bina sakinlerine karşı dokuz adet, ayrıca bir adet yöneticiye karşı ve bir adet de belediyeye karşı açmış olduğum dava mevcut. Avukatım ile geçen gün görüşerek dosyaları gösterdim. O da şaşırdı bu kadar şeyi nerden biliyorsun nasıl yaptın diye. Avukatıma sorduğum karşı taraf davayı kaybettiğinde sana ücret ödesin hepsi senin olsun, ben sana bir ücret ödemeyeceğim, karşı taraftan aldığın tutardan komisyon da istemiyorum. Davaya girmeden oluyor ise girmen de şart değil. Tüm herşey zaten yapıldı dedim. Olumlu yaklaştı. Amaç karşı tarafın cebinden para çıkması, avukatım para kazansın.

Bu arada burada kısa kısa yazdığıma bakmayın herşey için günlerce araştırma yapıp Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu vb. araştırıp örnek danıştay ve yargıtay kararları bularak işlemleri yaptım. Dilekçe yazmak bile başlı başına bir bilgi birikimi gerektiyor. Mesela Sulh Hukukta ilk açtığım dava usulden reddedildi. Gerekçe: Arabulucu şartı yerine getirilmemiş olması. Gider avansını iade aldım ama harç ödemesi yandı. Tabi ki diğer tüm davalarda artı ktecrübeli olarak hareket ettim.

Belediye konusuna gelince bulunduğunuz ilçedeki belediye görevlileri nasıl bilemem ancak benim bulunduğum ilçedeki yapı kontrol birimindeki memurlar soru sorduğunda geçiştiriyor, cevap vermekten aciz. Birim sorumlusu desen keyfi yerinde ve yasya göre hareket etmeyip yanlış bilgilendiriyor, şikayet ettiğinde ise makamının verdiği yetkiyi kötüye kullanmaya kadar gidebiliyor. Bölgede pek çok kişiden rüşvet almış ancak görüştüğüm herkes bu konuda şahitlik yapamam işimi gördü görmezden geldi diyor. Ne diyeyim ? Allah yukarıda. İnşallah bir gün suç üstü yakalanır.

Gelelim, mahkeme sonunda ne olacağına. Gelişmeleri burada yazacağım. Ancak belediye yapı kontrol birimi sorumlusunun dediğine göre daire sahibi aykırılığı gidermez ise mahkeme belediyeye yazı gönderecekmiş ve yıkım yapılmasını isteyecekmiş. Bu durumda biz birşey yapmayacağız. Formalite icabı ihale açılacak, ihaleye kimse katılmayacak. Boşuna bu kadar uğraşmış olacaksın diye güldü. Peki ben bu iş için şirket kursam ihaleye katılsam dediğimde ise yine gülerek sana ilk yıkım yerini tepelerden veririm, o mahallelere polis bile giremiyor öyle kalırsın dedi. İhale bina bazlı değil mi diye sorduğumda ise hayır toplu açılıyor gidilecek yerin sırasını da biz belirliyoruz dedi. Makamının verdiği yetkiyi kötüye kullanmak buna denir işte. Bu söylediği ne kadar doğru henüz bilmiyorum. Ama zaman geçtikçe öğreneceğiz.

Bu kadar yazıyı okuduysanız sizin de başınıza gelen konu ile alakalı bir durum var demektir. Bizim başımıza geldi ve çok fazla bilgi bulamadık. Araştırarak ve deneme yanılma yöntemi ile öğrendik. Yasalar var, ancak uygulamada problemler var. Eşitlik ilkesine uyulmuyor, rüşvet/torpil çarkı dönüyor, yasalara uyulmuyor. Şehirde şöyle bir gezinip de baktığımda ne çok kaçak yapı olduğunu fark ettim. Ancak hiçbirine karışılmıyor. Nerede güçleri yettiği kişi var ise ya da kendi yararlarıan davranmayacak bir kişi varsa ona yasa uyguluyorlar. İnanın bulunduğum ilçede o kadar çok kaçak yapı var ki.

Mesela bir binada dairemiz var. Apartmanı yapan kişiler çatıya ve bahçeye kaçak daire yapmışlar. Binada tapulu alanları yok ama bu iki kaçak daireyi kullanıyor, aidat ödemiyor, elektirik ve su ortak alandan kaçak çekilmiş. Enerji firmasına kaçak şikayetimiz sonuçsuz kaldı, sayaçtan geçtiği için usulsüz kullanım oluyormuş, düşük bir cezası var, o kesiliyor bitti. CİMER üzerinden kaçak yapı belediyeye şikayet edildi. Gelip baktılar gittiler ve cimer şikayetine belediye tarafından kaçak yapıya rastlanmamıştır diye cevap verildi. Resimleri çekerek tekrar şikayet edildi, eğer bu yapı kaçak değil ise biz de yanına bir daire inşa edip kullanacağız diye yazıldı. Bu defa gelip ceza yazdıalr. Ama kaçak yapı hala kullanılıyor. Elektrk su hala kullanılıyor ve ödeme yapmıyorlar. Binada herkes susuyor, eğer tek bir kişi bu hususta sorun çıkartırsa gözdağı veriliyor. Polis dahi gelip inceledi tutanak dahi tutmadan gitti. Belediyeye başvurun gelip yıksınlar, kaçak yapı bu, biz birşey yapamayız denildi.

Sorusu olan var ise yazabilir. Bildiğim kadarı ile sorularını cevaplarım.