Sitedeki bahçelerin bahçe dubleks sahiplerine özgülenmesine nasıl itiraz edilir?

Merhabalar,altı blokdan oluşan bir sitede oturuyorum. Her bloğun etrafındaki hatırı sayılır genişlik deki bahçeler çepeçevre çitle çevrilip kilit altına alınarak mütahit tarafından sadece bahçe katında oturan daire sakinlerine tahsis edilmiştir.Müteahhite bu durumdan rahatsiz olduğumu dile getirdiğimde o daireleri daha pahalı sattığını zaten yönetim planında da bahçeleri onlara tahsis ettiğini belirtti.Daireyi satarken bahçe dubleks sahiplerine böyle bir ayrıcalık tanınacağı ne yazılı ne de sözlü kesinlikle belirtilmedi.Araştırdığım kadarıyla bahçenin herhalde ortak alan olduğunu,bahçede arsa payım Kadar hakkım olduğunu öğrendim.5/4 çoğunluk gerektirmeden bu duruma itiraz edebilir, mahkemeye verebilir miyim? Yardımcı olursanız çok sevinirim.

" çitle çevrilip kilit altına alınarak mütahit tarafından sadece bahçe katında oturan daire sakinlerine tahsis edilmiştir.Müteahhite bu durumdan rahatsiz olduğumu dile getirdiğimde o daireleri daha pahalı sattığını zaten yönetim planında da bahçeleri onlara tahsis ettiğini belirtti.Daireyi satarken bahçe dubleks sahiplerine böyle bir ayrıcalık tanınacağı ne yazılı ne de sözlü kesinlikle belirtilmedi."

Maalesef kapanın elinde kalıyor.. Vatandaşın ortak alanını nakite çevirmek çok ahlaklı! bir durum..:) Bir de rahatça ifade etmiş. İnşaatı yapanlar ve emlakçılar satış sırasında akla hayale, kanuna aykırı cümlelerle meskenleri satmaktadır. Ve kanunları bilen biri olarak bana bu yalanları söyleyenleri azarlamışımdır.

Ve bu yalanlara inanmak da alıcıların hoşuna gitmektedir. Bunun gibi giriş dairelerin binanın bahçesini işgal etmesi, kendilerine ait sanması da yaygındır. Dükkanların bina girişlerini işgali de. Dükkânlar sığınağa el atması da.. Kabahat hakkını aramayan diğer maliklerdedir.

Yalanı üretip milleti birbirine düşman etmekte üstlerine yoktur. Ortak alan ve eksik malzemeye el atmaktan gark olmuştur çoğu. Bir de maliklerin durumu var. 20 lira aidatı vermeyip, milyonlarca kayba gıklarını çıkarmazlar. Yalnız kalabilirsiniz. Şahsen sorunu şöyle çözdüm. İnşaatçının ürettiği hiç bir binaya beş kuruş vermem. Onların yaptığını herkes yapabilir. Her konuta 5 arsa bedeli ödemek yerine o para ile müstakil bina yapılabilir çoğu yerde. Bu kafa ağrısı da oluşmaz. Para olunca bina kolay.

KİM TAKAR KANUNLARI PARA, ÇIKAR HER ŞEY..
K.M. 16'da ortak alanlar ve meskenlerin arsa payları kat irtifakı kurulurken tapuda sözleşme ile belirlenmiştir. Bir projeye bağlı olarak bina inşa edilir ve yazılı izin olmadan ortak alanları tadil etmek de imar, iskan ve KM.634'd aykırı olacaktır(Kanundan kaynaklı ortak alanlar tadil edilmez. Kapıcı D. sığınak gibi ). Yönetim planına inşaatçılar kanuna aykırı madde ekleyemez. Ancak hastalık şu; iskandan sonra her şey kafaya göre. Meydan boş.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. Maddesinde; "Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) ... Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Gelelim kanunsuz işlere. Müteahhit denilen kimselerin ve arsa sahiplerinin çoğu yaptıkları konutları satsalar da hala kendi mülkleri sanmaktadırlar. :)
Çoğunluğu belediyede yemledikleri bir ekiple çalışırlar. Binalara yapı kontrol, denetim ekibi gelmeden iskan alanlar oldukça çok. Dayanak belli. Bu ekipler haklarını arayanlarla dalga bile geçerler.. Oldukça cesurlar.. sahte iskan, her yol var.

Projede olmayan her şey yıkılmaya aday. Normalde belediyeye gidip bu işgalleri belirtmek yeterli. Belediye de gelip bu proje dışı yerlere Yapı Tatil zaptı düzenleyip ceza keser. 1 ay zaman verir. Projede olmayan tesisler yapanlarca kaldırılmayınca belediye ekibi ile yıktırıp, harcamaları yapanlardan alır.

Ancak bu haltı yiyenler belediye destekli olunca görevlerini ihmal ederler. Yedikleri için utançtan elbette. Ve vatandaşa mahkeme yolunu gösterirler.

Gittik K.M 634 nedeni ile sulh hukuk mahkemesine dava açtık diyelim.
Mahkeme belediyede proje vs ister, yollamayıp saklar belgeleri, bilirkişiler tespite gelir onlar da belediye ile kanka. Onların dilediği gibi rapor tutabilirler. Çünkü bilirkişiler belediye ile iş ilişkili. Tanışırlar. Hakim de aynı bölgeden atama yapar. Şerefli bir ekibe rastlanırrsa ne ala. Hakim de tecrübesiz ise rapora dayanır ve haklı iken haksız duruma düşülebilir.

İlk mahkeme 3 yıl, istinafa gidilirse +2 yıl ve epey para...Evi satıp müstakil ev yapmak en iyi çözüm.

Not: Projeye aykırılık için imza toplayıp belediyeye vermek mümkün.
Dava için çoğunluk gerekmiyor. Projeye aykırılık için tek malik de dava açabilir. Avukat tutmak gerekince güvenilir, çalışkan biri olmalı. K.M. davaları biraz teknik bilgi gerektiriyor.
Her avukat bu konu ile ilgilenmeyebilir.

İyi şanslar...

Ne diyorsunuz? Peki mahkemeye tek başıma gidip başvuru yapabilirmiyim? Birde bu bahçede benimde hakkım var diyip çiti yırtıp bahçeye girsem suçlu mu olurum?

"Birde bu bahçede benimde hakkım var diyip çiti yırtıp bahçeye girsem suçlu mu olurum?"

Buna gerek yok. Önce belediye ile deneyin. Belki de inşaatçı ile kanka değildir. Diğer türlü kabahatli olursunuz.
En önemlisi diğer maliklerin desteği.

Durumdan emin olmalısınız. Belki de dediğiniz durum projeye aykırı değildir. Kulaktan dolma bilgilerle duruma müdahale etmeyin bence.
Projeyi, ruhsatı alıp incelemelisiniz. Konuya vakıf değilseniz konuyu bilenden yardım almalısınız.

Çok teşekkür ediyorum. Ben sadece yönetim planı ile belli olur zannediyordum. O zaman belediyeden proje ve ruhsat bilgilerini alıp yönetim planı ile birlikte dediğiniz gibi bir avukata danışayım. Fakat kankalık konusunda kesinlikle haklısınız kankalar bence. Bir komsuma konuyu açtım, eve çok saçma ama onlar alırken bahçeyi tapusuyla almışlsr napalım dedi,ortak bahçenin tapusu mu olur hayır dediğimde hadi ya deyip birşeylerin farkına varmanın verdiği bir heycan kapladı adamın ses tonunu

- - - Güncellendi - - -

Ama belediye ile kesinlikle kanka olduğunu biliyorum ve bundan eminim. Sonuç alamaasamda bütün malikleri tek tek bilinçlendirip uyandırcam eğer bir hak tecavüzü varsa hepsi ayaklansın biraz bile huzuru kaçsa hiç yoktan iyidir.

Vatandaş kuzu gibi izlemezse, bu konudaki ilgili kanunlar sert. Bu boşluğu çok sever inşaatçılar. Bu ana sermayeleridir çoğunun. Kanunlar uygulansa dışarıda ne inşatçı kalır ne de belediye personeli. Boşuna ikide bir imar barışı çıkmıyor. İmar affı, barış= el atana koltuk çıkmaktır. Kanunların uygulanmadığının rezil kanıtıdır. Rüşvetin varlığının işaretidir.

Davaya dönüşürse,
dilekçede bilirkişilerin, konutun bulunduğu bölgenin dışından olmasına yer verin. Hakim ısrarla aynı bölgeden bilirkişi atarsa daha başlangıçta mimarın, mühendisin işleri nedeni ile birbirlerini, belediyeyi tanıdıklarını, bunun da bilirkişiliğe engel durum olduğunu belirtin. Aksi halde kötü bir raporu, hakim de tecrübesiz ise, düzelttirmek çok zor. Maalesef, kanunlara, kasıt halinde 1 ile 3 yıl hapis olmasına rağmen menfaatle hiç bir şey bilmeyen kişiye dönüşebilen bilirkişiler mevcut.

Örneğin trafik kazazında ışıklarda duran araca arkadan 70 ile çarpan adamı kabahatsiz, duranı kabahatli bulan rapor bile gördüm. Tabi hakimi iyi idi ve raporu kabul etmedi.

" o zaman belediyeden proje ve ruhsat bilgilerini alıp yönetim planı ile birlikte dediğiniz gibi bir avukata danışayım. " Bunları güvenilir, bilgili mimar ve inşaat mühendisi, yapı denetimci bilir. Avukat proje okuyamaz. İskandaki özelliklerden genelde anlamaz. Alanı değildir. Dikkat: Bunlar da inşaatçı ile kankadır. Tanırlar birbirini.

Örneğin kendisi de bilirkişi olan yapı denetimciye belediyece onaylı sahte bir iskan belgesi götürdüm. Konuyu anlatınca kapıcı dairesine el atmaya şöyle dedi:
"Mümkün değil, kesinlikle olmaz, yanarlar"

Evrakı çevirdi ve kankasının kaşe ad ve imzasını görünce ani frenle 180 derece döndü. Yüzüne baktım ve içimde güzel bir okudum kendisine..:)

Emek verip uzun uzadıya açıklamalar yaptığınız gerçekleri tüm çıplaklığıyla belirttiğiniz için çok teşekkür ederim

Alıntı "o zaman belediyeden proje ve ruhsat bilgilerini alıp yönetim planı ile birlikte dediğiniz gibi bir avukata danışayım."
Alıntı " Bunları güvenilir, bilgili mimar ve inşaat mühendisi, yapı denetimci bilir. Avukat proje okuyamaz. İskandaki özelliklerden genelde anlamaz. Alanı değildir. Dikkat: Bunlar da inşaatçı ile kankadır. Tanırlar birbirini.""
Bende dün dediğim yönetim planı ve proje ile birlikte daha çok ortak alan davalarını kazanan dişli bir avukata gittim. Avukat,olurmu öyle saçma şey ya ben şu yönetim planını bir inceleyim,biz çok ortak alan davası aldık dedi. Sonra belediye ye gittim projede goremedim,belediyedeki adam bahçe çiti projede falan geçmez zaten dedi.Halbuki proje iyi bir mimarın okumasi lazımmış.
Az önce de değerli bir büyüğümden bahçe ortak alanda olsa belli kat maliklerine özgülenebilir olduğunuda öğrendim.
Benim umudum kanundaki 5/4 kat malikinin oyunun aranmadığı ortak alan ihlalleriydi fakat bahçe o ihlallerden gecmiyormuş....

- - - Güncellendi - - -

"Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yapılan sözleşmeden bahsetmektedir. Ortak yerlerin nereleri olduğu bu sözleşme ile belirlenebilir. Bu maddeye göre, sözleşme ile belirtilmiş olsun olmasın a, b ve c bentlerinde sayılan --bazı-- yerler ve şeyler her halükarda ortak yerlerdendir. Bu yerler ile ilgili aksine sözleşme yapılamaz. Sözleşme ile ortak yer olmaktan çıkartılamaz."" İşaretlediğim ve kanunda bazı dediği yerler hangi madde acaba

2. ORTAK YER VE TESİSLERİN BAŞKA BAGIMSIZ BÖLÜMLERE TAHSİSİ
Ortak yerlerin bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsisi kural olarak mümkün değildir. Ancak:
a) Onaylı Mimarî Projede bir veya birkaç bağımsız bölüm malikine tahsis yapılabilir. Bu proje ile sonraki malikler de bağlıdır.
Ancak, Mimarî Projede tadilat yaparak tahsis işlemi yapılacaksa, bütün kat maliklerinin rızası şarttır.
b) Kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kuruluşu aşamasında düzenlenen Yönetim Plânı ile tahsis yapılabilir.(Tahsis edilemeyecek ortak yerler ve tesisler de vardır:) Ancak, Yönetim Plânına sonradan konulacak bir hükümle ve bütün kat maliklerinin 4/5'inin oylarıyla değişiklik yapılıp, ortak yerlerin tahsisi işlemi yapılamaz.
c) Kat Mâlikleri Kurulu kararı ile tahsis yapılabilir. Ancak, bu konudaki kararın oybirliği ile alınması şarttır.

Ortak yerlerin özel amaçlara tahsisi için kat malikleri zorlanamaz.

Tahsis edilemeyecek ortak yerler ve tesisler de vardır:
a) Nitelikleri gereğince mutlak olan ortak yer ve tesisler kesinlikle tahsis edilemez.
Bu konuda dikkat edilecek nokta; ortak yer ve tesisin sağladığı faydanın ve kullanım şeklinin, ana gayrimenkuldeki diğer ortak bir yer veya tesis ile de sağlanabilmesinin mümkün olup olmadığıdır. Meselâ; pasajdaki dükkânların koridoru mutlak ortak yerdir. Ama bu koridorda genel tuvalet varsa, bu mutlak ortak yer değildir. O halde, tuvalet duş amacına veya benzer bir amaca tahsis edilebilir.

b) Sığınak gibi amaçları yönünden mutlak olan yer ve tesislerin başka bir amaca tahsis edilebilmesi için, özel amacının kaldırılması gerekir imar mevzuatında değişiklik yapılmadıkça, yani sığınak bulunması şart olmaktan çıkarılmadıkça, başka bir amaca tahsis edilemez.

KMK. md: 4'e göre; ortaklaşa korunma ve faydalanma için zorunlu olan sığmaklar ortak yerlerdendir. Ancak, bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiraya verilebilirler. fY. 18. HD., 01.02.2000, E. 2000/ 192, K. 2000/1112.)

Tahsis nasıl kaldırılır?

Mimarî Proje ya da Mimarî Proje tadilatı ile yapılan tahsis bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları karar ve Mimarî Projede tadilatla mümkündür.

Buna yasal olarak girmezler çünkü maliyetlidir. Genel uygulama kolay yoldan işgaldir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”( Yargıtay 18. HD., T:13.01.2014, E:2013/12506, K: 2014/136)


"Bazı" dedikleriniz şunlardır. Diğer yandan geniş anlamı ile bulunan parselde bağımsız birim olmayan her yer ortak alandır.

IV - Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma
yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus
olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve
sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler
sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Teşekküre gerek yok gerçekten. Vatandaşın bilinçlenmesi ve uyanıklara haklara saygıyı öğretmesi asıl maksat.. Gerçekten de inşaatçılar tüketicileri ....... yerine koymaktadır..

"Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yapılan sözleşmeden bahsetmektedir. Ortak yerlerin nereleri olduğu bu sözleşme ile belirlenebilir. Bu maddeye göre, sözleşme ile belirtilmiş olsun olmasın a, b ve c bentlerinde sayılan --bazı-- yerler ve şeyler her halükarda ortak yerlerdendir. Bu yerler ile ilgili aksine sözleşme yapılamaz. Sözleşme ile ortak yer olmaktan çıkartılamaz."" İşaretlediğim ve kanunda bazı dediği yerler hangi madde acaba

- - - Güncellendi - - -

Mütahitin ve diğer kat maliklerinin karşısına sizin sayenizde daha bilinçli ve kendimden emin çıkacağım. Mütevazı olmayın lütfen o kadar bencil, duyarsız çıkarı olmayan hiç birşeyi yapmayan o kadar insan varki siz vaktinizi harcayıp insanları bilinçlendiriyorsunuz.
Son olarak;
Bugün ortak olan yere projeye aykırı tadilat yapılamaz hükmünden yürümek için belediyeye gittiğimde adam projede çit mit olmaz lafına güvenip mi mücadeleme başlayayım yoksa yine gidip ayrıntılı olarak ciktisini alsammı ?Elimde vaziyet planı vaziyet planında çıt yok buna eminim vaziyet planı bir nevi projenin genel görüntüsü müdür acaba?

Tapudan aldığım yönetim planında bağımsız bölümlerin eklentilerini gösteren ek-1 yok du. Tapu müdürüne kadar çıktım, tapu müdürü evirdi çevirdi valla bizde olan bu dedi, nerden Bulcaz dedim, sözleşmeyi imzalayanlara mütahite falan sor dedi.Bu ek nerdedir?