Kat malikleri kurulunda hesaplarin tetkiki

KMK. : ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ
İlgili maddeler:

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

KMK. Md.27 ve Md 32 hükümleri gereğince Anagayrimenkulün yönetimindeki yetki ' Kat Malikler Kuruluna ' verilmiş ve sekizden fazla bağımsız bölüm bulunduran binalarda , yönetici seçme şartı getirmiştir.

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Yönetici vekil olarak kat malikler kurulu adına görev yapar ve bu kurula hesap verme zorunluluğu vardır.
Yıllık olağan kat malikler genel kurulunda yönetici bir yıl içinde yapmış olduğu işlerin hesabını kat maliklerine verir.

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Madde 39 - Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

YÖNETİMİN DENETLENMESİ:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
--------------------------------------------------------------------------

KMK.'nu ;Görüldüğü gibi anagayrimenkulun yönetimini ve yönetimin denetlenmesi yetkisini kat malikler kuruluna vermiştir.Kat malikler kurulu bu yetkiyi usulune uygun olarak seçeceği Yönetici/yönetim kurulu ve denetici/denetim kuruluna devretmektedir. Yönetim ve denetim organlarının seçimle ve nitelikli çoğunlukla tayin edildiği göz önüne alındığında ,seçilmiş bulunan bu organlara asgarı güvenin tesis edildiğinin kabulu gerekir.Bu güven eksildiği zaman kat malikler kurulunun yönetimi değiştirme yetkisi vardır.

Yıllık olağan genel kurul toplantısında ; yönetici kat maliklerine ,kendi döneminde yapmış olduğu işler ve mali hususlarla ilgili açıklamada bulunur.Bu açıklamaların gerçeğe ne kadar yakın olduğunun denetici tarafından yapılacak açıklama ve hazırlanmış bulunan raporla teyit edilmesi gereklidir.Denetici'nin daha toplantıya gitmeden önce yönetim hakkındaki görüşlerini rapor halinde kat maliklerine imza karşılığında bildirmesi gerekir.
Bu raporda :
A-) Mali yönden yapılan inceleme:
Döneme ait gelir ve giderler , gelir ve giderler arasındaki fark açıkça gösterilmeli

B-) İdari Yönden Yapılan inceleme :
-Karar v.b gibi defterlerin usule uygun tutulup -tutulmadığı
-Harcamalara ait makbuz ve belgelerin usule uygun muhafazası
-Genel yönetim işlerinin usule uygun yapılıp yapılmadığı v.b konuların açıklanmış olması gerekir.

Yönetici ve deneticinin bu açıklamaları yaparken ,bahse konu tüm evrakın,karar, işletme v.b defterlerin,harcamalara esas teşkil eden ,fatura ,fiş,teklif mektubu v.b belgelerin huzurda bulunması ve talebi halinde kat malikler kuruluna ibrazı gerekir.
Defter tutulması ve belgelerin saklanmasıyla ilgili, aşağıdaki Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 2.12.2003 Tarih, Esas 2003/7326, Karar 2003/9330 sayılı kararı gözardı edilmemelidir.
"Kat Mükiyeti Yasasının 36.maddesi uyarınca yönetici anataşınmazın yönetimiyle ilgili tüm gelir ve giderleri , yöntemince tutulacak deftere işlemeye ve giderlerin belgelerini bir dosyada sakalamaya mecbur ise de,Yargıtayın kararlık kazanmış uygulamalarına göre yöneticinin gerek yasal yetkisi içerisinde kalan hususlarda ve gerekse kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yaptığı harcamaları gösteren belgelerin fatura olması esas olmakla birlikte bunların mutlaka fatura yada kasa fişi niteliğini taşıması zorunluluğu aranmamakta,gerçekleşmiş bir iş veya işlem için harcama yapıldığını gösteren yazılı ve imzalı belge yeterli sayılmakta hatta acil ve zorunluluk nedeniyle belgesiz olarak deftere işlenen gider konusu işin yapıldığının ve gösterilen miktarın uygunluğunun yerinde yapılan incelemede tespit edilmiş olması dahi yeterli kabul edilmektedir.''

Tüm açıklamalara rağmen tatmin olmayan kat malikinin yönetimi ibra etmeme veya şerh düşme hakkı vardır.Buna rağmen yönetim çoğunlukla diğer kat malikleri tarafından ibra edilebilir.Böyle bir durumda ;Yöneticiyi ibra etmeyen malikin kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açması gerekecektir.