Apartmanda evcil hayvan beslemek ve bina yönetim planı

Merhaba , 11 daireli bir apartmanda yönetici seçildim.Noter tasdikli defter tutmakta ve aidatları banka hesabı yoluyla toplamaktayım.Apartmanımıza daha önce aldığımız karar gereği asansör tesis ettirdik ve taksitler halinde ödemekteyiz.Aidat kapsamına bu para da girmektedir. Apartman giriş katındaki daire sakini kendi bağımsız bölümünde 1 adet kurt köpeği,4.kat sakinlerinden biri de kendi bağımsız bölümünde süs köpeği beslemektedir.Fakat,onun üstündeki yani 5.kat sakini bu köpek havlamalarından rahatsız olduğunu bana belirtti.Araştırdım.İnternettte bulabildiğim ilgili Yargıtay kararlarını ve 634 Sayılı kanunu inceledim ama bu konuda bir netlik bulamadım.Bina yönetim planını da hazırladım ve bu konu ile ilgili bir maddeyi ekledim.Her sayfasını imza sırasında 4-5 kişi etkilenip ''biz rahatsız değiliz''diyerek toplantıda oylama istediler.Bu durumu nasıl çözebilirim?Apartman yönetim planı ne şekilde geçerli olmaktadır?
Bir de alt katlarda iki dükkan var.Kalorifer yakıt ücreti ödemek istemiyorlar.Çünkü,bizim branşman hatlarımız ve radyatörlerimiz bağlı değil diyorlar..Bu konularda acil çözüm önerilerinizi bekliyorum.Şimdiden ilgilenenlere teşekkür ederim.

Sayin apt59,

Forum kurallarina aykirilik teskil ettiginden ve bunun yanisira vakit yetersizliginden dolayi, tarafima kisa mesajlarla yöneltmis oldugunuz isbu forum konusunda görüsümü burada arz etmek durumunda kaldigim için kusura bakmayin. Sorununuzun acil oldugunu belirtmektesiniz. Öncelikle; sözünü ettiginiz konularda, binanizin yönetim planindaki hükümlerin uygulanmasi esastir. Yönetim planinizda, anabinanizda köpeklerin beslenmesinin yasak oldugu açikça belirtilmisse, bu hükme aykiri olarak köpek besledikleri tespit olunan daire sakinleri hakkinda, söz konusu köpekleri anagayrimenkûlden uzaklastirmalarina, mahkemece verilecektir. Ancak; Yargitay'in son zamanlarda kismi olarak görüs degistirerek, beslenen köpeklerin insanlari tedirgin edip etmedigi, köpeklerin çikardiklari gürültü vb. etkenlerin derecesini de dikkate alarak, her davayi kendine özgü biçimde yorumladigini da görmek mümkündür. Bu nedenle konu ile ilgili net bir sey söylemek zordur. Fakat, sizin olayinizda, kurt köpeginin büyük bir ihtimalle, kat maliklerine asiri derecede tedirginlik ve rahatsizlik verdiginin, -bence- kabulü gerekir. Sonuç olarak; uzun bir yargi sürecine baslamadan önce, konuyu kat malikleri arasinda çözmeye çalismalisiniz.

Yönetim planinda; isyerlerinin ne sekilde isitma giderlerine katilacaklari hususunun, belirtilmis olmasi gerekir. isyerleri buna aykiri olarak, herhangi bir sebep ileri sürerek, genel giderlere katilmaktan imtina edemezler. Bu isyerlerinin, bransman hatlarini ve radyatörlerini müsterek istima sistemine baglatmak ve isitma giderlerinden faydanlanmak haklari her zaman vardir. Ama hiç bir zaman, genel giderlerden,(isitma ve diger hizmetlerden faydalanmadiklari gerekçesi ile) kaçinma haklari yoktur. Yönetim planinda hangi paylasim esasi yazili ise, (arsa payi vb.), o esasa göre, her bagimsiz bölümün genel giderlere katilmasi kanuni mecburiyettir.

Sayin 59apt,

Sorunuzun ikinci bölümünü tam olarak anlamadim. Zaten mevcut olan yönetim planinizi degistirmek mi istiyorsunuz? Yaptiginiz oylamalar bununla mi ilgilidir? Zira; Kat malikleri yönetim planinin degistirilmesine muvafakat etmek istemiyorlarsa; yönetim planinin degistirilmesi ve yeni yönetim planinin geçerli olmasi, ancak kat maliklerinin 4/5 oyçogunlugu ile saglanabilir. Bu saglanamazsa, ayönetim planinin ancak yasal yolla degistirilmesi mümkündür. Yeni yönetim planini yürürlüge koyamiyorsaniz, eski yönetim planiniz geçerliligini sürdüreceginden, bu yönetim planindaki hükümler uygulanmaya devam olunacaktir.

Sayın Zara,
Yazdığım sorun için cevabı bu kadar çabuk vermeniz beni çok sevindirdi.Teşekkür ederim.
Apartmanımızın şimdiye kadar yönetim planı hazırlanmamış.Bunu tapu kayıtlarında da bulamadılar.Ben,gelen bu sözkonusu rahatsızlık olayını en objektif şekilde ve hukuki zemine oturtup,kanun maddelerine dayandırarak çözmek istedim.Çünkü kurt köpeğinin sesi örneğin bugün,sabahtan beri kesilmedi.Daire sakinleri de bugün evde yok ve benim gibi çalışanlar hafta sonu evinde dinlenecek!Bu gürültü zaman zaman hep olmakta. Bu yüzden oturup 634 kapsamında bir bina yönetim planı hazırladım.Her sayfasının imzalanması gerektiği için de bina içinde apt.sakinlerini tek tek gezdim.Bu sırada karşıma çıkan tablo şöyle:''Köpek beslenmesi yasaktır'' maddesi ile ilgili kısım hariç kabul 6/11 şeklinde. Yani 4/5 oranına göre düşündüğümüzde aleyhte bir durum.
Bu tür konulara günümüzde çok örnekler var.Kime sorduysam netlik yok.İşin ilginç yanı bina yönetim planını bilen ve uygulayana rastlamadım.Bu yüzden de apt.ilişkileri hep problemli.Haklarımızı ve sorumluluklarımızı sağlıklı bilmiyoruz.Çözemiyoruz.Sizin gibi internet üzerinden çalışma yapan hukukçulardan doğrusunu öğrenmek istiyoruz.
Sizden ricam,
1-Bina yönetim planı ilk hazırlandığında 4/5 oy gerekiyor mu?
2-Toplantılarda alınan kararlar(karar defterine yazılan kararlar)bina yönetim planı olmazsa da geçerli mi?
3-Toplantıda bir aidat bedeli belirledik fakat,daha sonra yeni masraflar çıktı.Bunları; apt.yöneticisi,1 yön.yardımcısı ve 1 denetçi imzası ile aidatlara yansıtabilir miyim?Kat malikleri toplantısı şart mıdır?
Site çalışanlarına başarılar dilerim.
Teşekkür edrim.

Sayin 59apt,

Açikçasi, binanizda yönetim plani bulunmayisina sasirdim. Herhalde binaniz yeni tamamlandi ve içinde ikâmet etmeye de yeni basladiniz. Ya da her nasilsa, yönetim plani hiç yapilmamis ya da kaybomuştur. (?) Dediginiz gibi, yönetim plani fevkalade önemli olmasina karsin, kamuoyunda nedense pek bilinmemektedir. Hatta, yönetim planini isletme projesi sanan kisilere de rastladigimi belirtmeliyim!!

Yönetim plani, bir nev'i, binanizin anayasasi gibidir. Hakimin, bir uyusmazlik halinde, bakacagi ilk belge, yönetim planidir. Yönetim planinda uyusmazlik konusu ile ilgili herhangi bir hükmün bulunmadigi hallerde ise, kat malikleri kurul kararlari geçerli olacaktir. Sorulariniza gelince;

1- Binanizin ilk yönetim planinda OYBiRLiGi gerekmektedir. 4/5 oyçugunlugu, zaten var olan yönetim planinin degistirilmesi durumunda geçerli olacaktir. Dolayisiyla sizin isiniz bir hayli zordur. Hazirladiginiz yönetim planinin tüm mâlikler tarafindan imzalanmasi gerekmektedir. Bununla birlikte; yönetim plani, yasadaki genel hükümlere, adalete ve hakkaniyet kurallarina uygun oldugu halde, bir kisim mâlikler (makul bir sebep olmadigi halde) imzalamaktan imtina ediyorsa, mahkemeye müracaatla, o mâlikin de söz konusu yönetim planini imzalamis sayilmasina karar verilmesini, istemeniz gerekecektir.

2- Binanizin yönetim plani olmadan da, almis oldugunuz genel kurul kararlari,-ilgili toplantilar usulüne uygun olarak yapilmis olmak kaydi ile- geçerlidir. Alinan kararlari toplantiya katilmayan mâliklere de teblig edip uygulamanizi öneririm.

3-Toplantida belirlediginz bir aidat mikatri var bununla ilgili kurul kararini tüm mâliklere teblig etmeniz ve aidatlari bu dogrultuda tahsil etmeniz gerekmektedir. Ayni sekilde hazirladiginiz (ve kesinlesen) bir isletme projesindeki miktarlari (avanslari) kat mâliklerinden toplamaniz gerekir. Aidatlari yeniden tespit ettiginiz takdirde; bir önceki karar ve/veya projedeki miktarlar mâlikler açisindan müktesep hak olacagindan; konu ile ilgili olarak, yeniden olaganüstü toplanti yapmaniz gerekir.

Ufak tefek ve de acil onarimlara iliskin harcamalari, kat maliklerine danismadan, ayrilan fondan karslayabilirsiniz; ama büyük tamir ve onarimlar için toplanacak ek giderleri, genel kuruldan onay almadan ve kat maliklerine teblig etmeden talep ve tahsil etmeniz mümkün degildir.

Ayrica;

Verdiginiz bilgilere göre, aparmaninizda barindirilan kurt köpegi, kesinlikle, insanlari tedirgin ve rahatsiz edici nitelige sahiptir. Salt, çikardigi anormal gürültü dahi, apartmandan uzaklastirilmasina yeterli sebeptir. Yargitay Kararlari'nda buna benzer örnekleri daha önce okumustum. Taniklarla ve bilirkisi tetkikati ile durumu kesfen de kolaylikla tespit etmeniz ve bu konuda mahkeme karari çikartmaniz mümkündür.

Sayın Zara,
Çok yardımcı oldunuz.
Değerli zamanınızı ayırıp verdiğiniz cevaplar için size ve böyle bir imkanı sağlayan site yöneticilerine tekrar çok teşekkürler.