Verilemeyen vekalet

Merhaba,

Apartmanımızda aidat vermeme alışkanlığı olduğundan dolayı icra takibi ve yönetici değişikliği gündemiyle eski yöneticimiz toplantı kararı aldı ve tüm dairlere elden tebliğ, evde bulunmayan kat maliklerine ise iadeli taahütlü olarak toplantı davetini gönderdi. Yeter çoğunluk sağlanmadığı takdirde üç hafta sonraki diğer toplantının tarihini, katılanların yeter çoğunluk olacağınıda bu davette belirtti.

İlk toplantıda yeter çoğunluk sağlanamadı ve ikinci toplantıya toplam üç kişi katıldı ve yönetici olarak ben seçildim ve aynı zamanda diğer gündem maddemiz olan icra takibi için yöneticiye icra takibi için yetki verildi ve toplantıya katılan üç kat maliki olarak alınan kararların altını imzaladık.

Bunun üzerine yönetici olarak bir avukat arkadaşa vekalet vermek için notere gittim. Fakat noter vekalet veremiyeceğimi kat maliklerinin sayısının en az yarısının imzasının olması gerektiğini söyledi. Buna pek anlam veremediğimden başka bir notere gittim. Bu noterde vekalet örneğinin tamamını karar defterine yazıp yine en az kat maliklerinin yarısına imzalatmam gerektiğini söyledi. Avukat arkadaşla görüştüm ve noterin işgüzarlık ettiğini söyledi ve başka notere gitmemi söyledi. Gittiğim üçüncü noterde ilki gibi kat maliklerinin yarısının imzası gerektiğini söyledi ve malesef ben vekalet veremedim.

Kat mülkiyetine bakınca noterlerin vekalet vermeme engel olmalarına inanamıyorum çünkü kat mül. Kanunununa göre icra takibi yapabilmek için karar alınmasına bile gerek yok hatta yönetici olmayan herhengi bir kat malikinin bile icra takibi yapabileceği yazıyor. Ayrıca ben avukata vekalet vermeden icra takibi yapabiliyorsam bu hakkımı avukatıma devretmemden notere ne? Acaba gittiğim üç noterde kat mülkiyeti kanununu yeteri kadar bilmiyor mu?

Apartman yada sitenizde kaç adet bağımsız bölüm var?
KMK ya göre Yasal yönetici seçilebilmesi için % 51 oy ve arsa pay değeri gerekli.
Adi çoğunluk olan 3 kişinin seçtiği yönetici yasal yetkili yönetici değildir.
Adi çoğunluk 3 kişi ile seçilen yönetici acil aidat belirleme yetkisi haricinde yetkisi yoktur.
Geçici yönetici konumundadır.
KMK 35 e göre Yönetici vekalet verilmiş vekil konumundadır.
Vekil (yönetici) avukat tutma konusunda ilave (özel) yetkiye ihtiyaci vardir.
Vekalet verilen vekilin yetkilerini Borçlar kanunu md. 504 belirler.
Yönetici BK 504 konularında yetkisizdir.
Aidat tahsili için vekil Avukat tutabilmeniz için %51 arsa pay ve oy ile size maliklerin yetki vermesi gerekir.
Aidat harici vekil avukat için Borçlar kanunu md. 504 göre tüm malikler asaleten size yetki vermeleri gerekir.
Yetkiniz olmadan avukat tutarsanız avukat ücretini cebinizden verme tehlikeniz var dikkatli olun.

Öncelikle yanıt için teşekkürler, KMK nın 30. maddesine göre ikinci toplantıda yeter sayı katılanların salt çoğunluğudur deniyor. Buna göre bizim toplantımız yasal değil midir?

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./15.mad.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Yönetici ve denetçi secimi için her durumda sayı ve arsa payı olarak % 51 çoğunluk gerekli.
3 kişilik adi çoğunluk ile seçilen yönetici aynen ilk kat malikleri toplantısı yapılırkenki durumda olduğu gibi geçici yönetici konumundadır.
Cünki 1 ci ve 2 ci toplantıdaki mecbur olan % 51 sayı ve arsa payı çoğunluğuna ulaşılmamıştır.
Aidat harici bir gider belirleme yetkisi yoktur.
Aidat toplar.
Kat maliki ise aidat davası açabilir.
Yönetimi gelecek olağan toplantı zamanına kadar geçici yönetici olarak yönetir.
Durum mahkemeye intikal ederse % 51 sayı ve arsa payı ile seçilmediği için yöneticiliği iptal olur.
Ama Acil giderler için aidatlar ve bütçe geçerli olur.
Cünki apartman başı bos bırakılamaz.



Kat mülkiyetinde tüm toplantilarda karar yeter sayısı 4 çeşittir.
1-Adi çoğunluk ile alınabilen kararlar. (aidat belirleme bütçe yapma)
2-Salt çoğunluk %51 (yönetici, denetçi secimi)
3-Nitelikli çoğunluk %80 (tapu dairesindeki Tüm maliklerin oy birliğini gerektirmeyen maddeleri değiştirmek)
4-Tüm maliklerin oy birliği (BK 504, KMK 20 gider paylaşım, KMK md 45 önemli isler, çatıya verici istasyonu kurmak vs.)

Bu karar yeter sayilarina ulasmadan alinan kararlar gecersizdir baglayiciligi yoktur.

Malesef kat maliklerinin yarıdan fazlası toplantılara katılmamakta ve aidatlarınıda düzenli ödememekteler. Dolayısıyla salt çoğunluğu sağlayamıyoruz. Bu durumun bir çözümü yokmudur acaba?

Yargıtay kararlarına göre %51 oy ve arsa payı na ulaşmadan adi çoğunluk ile seçilen yöneticiler geçici yönetici konumunda olduklarından aidat ve bütçe belirleme ve tahsil yetkileri vardır.
Bu yetki sadece aidat, bütçe ve acil durum giderleri ile SINIRLIDIR.
Siz aidat vermeyenleri ilan panosunda ilan edin.
Aidatlarını ödeyenler ödemeyenlere psikolojik baskı yapar.
Yönetici olarak ayni zamanda kat maliki iseniz, zaten ilamsız icra veya sulh hukuk mhk. Dava ederek aidatları tahsil edebilirsiniz.
Kat maliki iseniz bir avukata vekalet vererek de bu işlemleri takip ettirip avukat giderlerinizi aidatını ödemeyen kişilere ödettirebilirsiniz.
Adi çoğunluk ile yönetici seçildi ise bu apartmanın başı bos bırakılmasını gerektirmez.
Adi çoğunluk ile seçilen yöneticilerde aidat konusunda (vekil avukat tutmak haric)yetkilidirler.
Siz yönetici olarak degilde kat maliki olarak avukat tutabilirsiniz.