Kira Tespiti Davası ile İlgili

[greenflash]

Merhaba, ben İzmir'de 30 metrekarelik bir dükkanda kiracıyım ve 10 yıldır bu dükkanda lokanta işletiyorum.

10 yıl boyunca kiramı düzenli olarak ödedim ve hiçbir zaman enflasyonun altında bir artış söz konusu olmadı. Bu sene kontrat yenilememiz gerektiğinde dükkan sahibi ile anlaşamadık.

Bu sene Mart ayında kontrat yenilemek için dükkan sahibi ile görüştük ancak kira arttırımı konusunda anlaşamadık.

Dükkan sahibi 265 YTL istemesine rağmen biz 250 YTL önerdik ancak kabul etmedi ve çıkın dedi. Biz 250 YTL'yi bu zamana kadar her ay düzenli olarak kendisine ödedik (banka hesabına yatırdık)


2007 15 Mart'tan bu güne kadar 250 YTL düzenli olarak ödedik.
2006 15 Mart ile 2007 15 Mart arası ödediğimiz kira 230 YTL
2005 15 Mart ile 2006 15 Mart arası ödediğimiz kira 200 YTL
2004 15 Mart ile 2005 15 Mart arası ödediğimiz kira 165 YTL

Şimdi kendisi bize dava açtı (konu: kira tespiti ile ilgili).

Avukatı ile görüştüğümüzde net 480 YTL kira istendiğini belirtti. Ancak bizim verebileceğimiz net 300 YTL'yi kabul etmiyorlar.

Çevremizde (kullanılabilir alanı) 100 metrekare olan dükkanlar net 400 YTL ile 600 YTL arasında gidiyor.

Sizce ne yapılabilir, yaklaşık 10 senedir aynı yerdeyiz ve bu dükkanda devam etmek istiyoruz, ilk başladığımızdan bu yana dükkanı iyileştirmek için çeşitli masraflar yaptık.

Teşekkürler.

[greenflash]

Bize gelen yazıdan bir bölüm aktarıyorum:

DAVA: Mecurun aylık brüt kira bedelinin 15.3.2007 tarihinden itibaren 500 YTL olarak tayin ve tespiti talebidir.

(Talep edilen aylık brüt kira farkı: 312.50 YTL)

Bizim zaten şu an ödediğimiz kira brüt olarak 312.50 YTL. Davacının istediği zam oranı bu şekilde %100 olmuyor mu?

Böyle bir hak iddia edilebilir mi?

Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli emsal ve olağan kira rayicinin çok çok altında kalmıştır. Taşınmazın ilk kiralanmasından bu yana taraflar arasında bir kira tespit davası geçmemiştir. Kira bedeli görüşmelerlerle daha ziyade de davalının arzusuna göre belirlenmiştir. Aradan geçen yıllarda hayat şartları gelişmiş, mülk civarında metro sebebiyle ticari aktivite artmış ve hayat pahalılığı sebebiyle de ödenmekte olan aylık kira bedeli az olarak kalmıştır. Yerleşen uygulamaya nazaran taşınmazın ilk kiralama yılının geçmesinden sonra üç dönemin daha geçmesi halinde kiraya verenin artık olağan kira rayicine göre aylık kira bedelinin belirlenmesini talep hakkı bulunmaktadır. Bu sebeplerle de kira kontratında zam şartı bulunmakla taşınmazın aylık kira bedelinin 15.3.2007 tarihinden geçerli olmak üzere brüt 600 ytl tayin ve tespiti için işbu davanın yüksek mahkemenizde açılmasına zaruret hasıl olmuştur.

Davacı eğer bu davadan alınacak sonuca bakılmaksızın 2008 Mart ayında tahliye davası açacağını da söyledi.

Yardımcı olan herkese teşekkürler ve İyi bayramlar dilerim.

[Av.Aydoğan Ahıakın]

Bize gelen yazıdan bir bölüm aktarıyorum:






Bizim zaten şu an ödediğimiz kira brüt olarak 312.50 YTL. Davacının istediği zam oranı bu şekilde %100 olmuyor mu?

Böyle bir hak iddia edilebilir mi?



Davacı eğer bu davadan sonuç alamazlarsa 2008 Mart ayında tahliye davası açacağını da söyledi.

Yardımcı olan herkese teşekkürler ve İyi bayramlar dilerim.

Merhaba green flash; Öncelikle şunu belirtmek istiyorum. Eğer kiralarınız TEFE-TÜFE oranında arttırdıysanız sorun yok. Fakat Yargıtay içtihatlarında 3+1 kuralı diye bir şey var. Bu kurala göre sizin kira tespit davanız kiralanan ilk kira döneminden sonra aradan üç yıl geçtiği için mahkemece bilirkişi atanarak olağan rayiç belirlenecektir.Bu rayiç bedel taşınmazın özelliğine ve çevredeki sizin gibi uzun süreli kira sözleşmelerine bakılarak belirlenecektir. Büyük bir artış olacağını sanmıyorum. En azından olayda verdiğiniz bilgilere dayanarak. Fakat burdan önem arzeden konu kira sözleşmenizin kaç senelik yapıldığı_? Sözleşmenizin kaç senelik olduğunu cevaplar iseniz daha net bilgi verebilirim. Çünkü kira sözleşmesindeki süre bittikten itibaren 1 sene içinde bu dava açıldıysa reddolunur. Bunun da nedeni sözleşmedeki artış oranının sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren bir sene geçerli olmasıdır.Bence bir an önce bir avukata danışın.
İyi günler.

[greenflash]

Sayın Aydoğan öncelikle zaman ayırıp yanıtladığınız için teşekkür ederim.

İlk mesajımda son yıllarda ödediğimiz (net) kira ücretlerini listeledim. Son kira sözleşmemiz 15 Mart 2007'de sona erdi. Ancak o tarihten sonra yapılmış bir kontrat yok. Bankaya yatırdığımız kira bedellerine de bugüne kadar itiraz edilmedi.

Belirttiğiniz:

Fakat burdan önem arzeden konu kira sözleşmenizin kaç senelik yapıldığı_? Sözleşmenizin kaç senelik olduğunu cevaplar iseniz daha net bilgi verebilirim. Çünkü kira sözleşmesindeki süre bittikten itibaren 1 sene içinde bu dava açıldıysa reddolunur. Bunun da nedeni sözleşmedeki artış oranının sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren bir sene geçerli olmasıdır.

96 yılından itibaren düzenli olarak birer yıllık sözleşmeler yaptık. Arttırımlar karşılıklı görüşülerek düzenlendi. Ancak dükkan sahibi arttırımların bizim arzumuza göre yapıldığını iddia ediyor. Arttırımlar hiçbir zaman enflasyonun altında olmadı. Sizin yukarıda belirttiğiniz koşullar içinde bulunduğumuz durum için geçerli olur mu?

[Av.Aydoğan Ahıakın]

Sayın Aydoğan öncelikle zaman ayırıp yanıtladığınız için teşekkür ederim.

İlk mesajımda son yıllarda ödediğimiz (net) kira ücretlerini listeledim. Son kira sözleşmemiz 15 Mart 2007'de sona erdi. Ancak o tarihten sonra yapılmış bir kontrat yok. Bankaya yatırdığımız kira bedellerine de bugüne kadar itiraz edilmedi.

Belirttiğiniz:



96 yılından itibaren düzenli olarak birer yıllık sözleşmeler yaptık. Arttırımlar karşılıklı görüşülerek düzenlendi. Ancak dükkan sahibi arttırımların bizim arzumuza göre yapıldığını iddia ediyor. Arttırımlar hiçbir zaman enflasyonun altında olmadı. Sizin yukarıda belirttiğiniz koşullar içinde bulunduğumuz durum için geçerli olur mu?

Merhaba greenflash;
Son kira sözleşmeniz 15 Mart 2007'de sona erdiğine göre 15 Mart 2008 tarihine kadar kira tespit davası açılsa bile reddolunur; çünkü kira sözleşmelerinin süresi bittiğinden itibaren bir sene daha kira artış oranlarının bağlayıcılığı vardır. Bu davayı büyük ihtimalle kazanırsınız. Çünkü sözleşmedeki enflasyona göre artış yapılmış ve sözleşme bittiğinden itibaren bir sene daha bu artış oranı tarafları bağlar ve geçerlidir. Kira tespit davası açılsa bile reddolunur. Olayda haklılık payınız çok yüksek ve durum lehinize görünüyor.Tabiki verdiğiniz bilgiler doğrultusunda. Bu konuya ilişkin yargıtayın emsal kararlarını da yolluyabilirim size. Haklı ve güçlü iseniz hukuk sizi korur. Ayrıca kira sözleşmesi yeniden yapılmadı diye dert etmeyin;çünkü sözleşme bitince yeni sözleşme yapılmaz ise bir yıllık periyotlar halinde kendiliğinden hukuken sözleşme yenilenir. Bu açıdan merak etmeyin. Ama yine de süresi biten kira sözleşmenizi incelemekte fayda olacağını düşünüyorum.
iyi günler.

[merttek]

Sayın Av_aydogan'ın mesajından şunu anladım:

Kira tespit davası açılabilmesi için kontratın 3 kez otomatik olarak birer yıllık süreyle yenilenmesi gerekir.
Doğru mu?
Yani 10 yıllık bir kontratınız varsa, 13 yıl sonuna kadar kira tespit davası açılamaz mı?

Örnek olayda önemli bir husus daha var:

Talep edilen kira rakamının 15 mart 2007'den geçerli olabilmesi için
1. kira talebine dair 15 mart 2007'den önce gönderilen yazılı bir ihtar olmalı, veya
2. kira tespit davası 15 mart 2007 tarihinden önce açılmış olmalı.
Eğer önceden ihtar yok ve tespit davası sonra açıldıysa zaten mahkemenin hükme bağlayacağı rakam 15 mart 2008'den itibaren geçerli olacaktır.

Mülk sahibi neye dayanarak 15 mart 2008'de dava açacakmış? İhtiyaç nedeniyle açarsa 3 yıl süreyle bir başkasına kiraya veremez.

[Av.Aydoğan Ahıakın]

Sayın Av_aydogan'ın mesajından şunu anladım:

Kira tespit davası açılabilmesi için kontratın 3 kez otomatik olarak birer yıllık süreyle yenilenmesi gerekir.
Doğru mu?
Yani 10 yıllık bir kontratınız varsa, 13 yıl sonuna kadar kira tespit davası açılamaz mı?

Örnek olayda önemli bir husus daha var:

Talep edilen kira rakamının 15 mart 2007'den geçerli olabilmesi için
1. kira talebine dair 15 mart 2007'den önce gönderilen yazılı bir ihtar olmalı, veya
2. kira tespit davası 15 mart 2007 tarihinden önce açılmış olmalı.
Eğer önceden ihtar yok ve tespit davası sonra açıldıysa zaten mahkemenin hükme bağlayacağı rakam 15 mart 2008'den itibaren geçerli olacaktır.

Mülk sahibi neye dayanarak 15 mart 2008'de dava açacakmış? İhtiyaç nedeniyle açarsa 3 yıl süreyle bir başkasına kiraya veremez.

Merhaba merttek;

Mesela 1.1.1998 tarihinde kira sözleşmesi yapılmış ve kira süresi bir yıl ise talep ve dava edilen 2002 dönemi sözleşmeyi takip eden 4. dönem olmaktadır. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre sözleşmeyi takip eden 3 yıldan sonra kira parasının hak ve nesafete göre belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; mahallinde yeniden keşif yapmak suretiyle kiralananın boş olarak getirebileceği kira parasını tespit edip, kiracının eski kiracılığı da dikkate alınmak suretiyle makul bir indirim yapmak suretiyle kira parasını tespit etmekten ibarettir.Aksi takdirde yıl geçmeden açılan davada sadece tefe tüfeye göre artış yapılmış mı buna bakılır. Dosya bilirkişiye gitmez.
İhtiyaç nedeniyle ayrıca dava açılırsa mahkemede ihtiyacın samimi olduğunu ispatlamaları gerekecektir. İyi günler.

[greenflash]

Tekrar merhaba,

Verilen yanıtlar için teşekkür ediyorum. Bayramın ilk iki günü önceki yıllara ait kira sözleşmelerini ve dökümanları aramakla geçti.

Dükkan sahibi ile anlaşabilmek için telefonla görüşmeye çalıştık, yüzyüze görüşmek için dükkana davet ettik, ancak avukatı ile görüşmemiz gerektiğini söyledi. Avukatı da bizim önerdiğimiz arttırımın kabul edilemeyeceğini söyledi, biz de "ne yapmamız gerekir" diye avukata sorduk ve "çıkın" yanıtını aldık. Ayrıca dükkanı boşaltsak bile davanın devam edeceğini kısacası anlaşma taraftarı olmayacaklarını belirttiler.

Önceki yıllara ait tüm sözleşmeleri bulduk, ancak elimizde 2006-2007 dönemine ait sözleşme yok, yani kontrat imzalandı, ancak sözleşme kayıp. 1996'dan bu yana diğer sözleşmeler tam olarak mevcut.

İzmir'de bir avukatla görüşmeye gittik, ancak kendisi "anlaşmaya çalışın" dedi. Fakat anlaşamıyoruz. Biz de haklı olduğumuz bu davada hakkımızı savunmak istiyoruz.

Eğer bu konuda verilmiş örnek kararları bana iletebilirseniz, minnettar olurum. Ayrıca İzmir'de bu tür davalar için önerebileceğiniz bir avukat varsa özel mesaj ile iletişim bilgilerini iletebilir misiniz?

İyi çalışmalar dilerim.

[merttek]

Talep edilen kira rakamının 15 mart 2007'den geçerli olabilmesi için
1. kira talebine dair 15 mart 2007'den önce gönderilen yazılı bir ihtar olmalı, veya
2. kira tespit davası 15 mart 2007 tarihinden önce açılmış olmalı.
Eğer önceden ihtar yok ve tespit davası sonra açıldıysa zaten mahkemenin hükme bağlayacağı rakam 15 mart 2008'den itibaren geçerli olacaktır.

Mülk sahibi neye dayanarak 15 mart 2008'de dava açacakmış? İhtiyaç nedeniyle açarsa 3 yıl süreyle bir başkasına kiraya veremez.

[greenflash]

Mülk sahibi neye dayanarak 15 mart 2008'de dava açacakmış? İhtiyaç nedeniyle açarsa 3 yıl süreyle bir başkasına kiraya veremez.

Artışları onun istediği şekilde yapmadığımız için açacakmış.